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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产要不要防灾减灾救灾  

2008-06-25 16:25:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,有关房价下降是否会酿成灾难的话题,似乎成为人们关注和争论的热门话题。

全国工商联地产商会会长聂梅生在2008博鳌房地产论坛上表示,在2007年部分城市地价飞涨,房价透支了未来的情况下,2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑,房价从大起到大落将是灾难性的。聂梅生建议,政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。

而中国社科院金融研究所研究员易宪容最近接受市场报采访时表示,“房价下跌不会成为灾难”。他认为,产品的价格上涨或下跌是市场的常态。从人类的记载来看,还没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的,还没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。

房价“下跌”和房价“暴跌”后果是不同的

我是赞同梅女士的观点的,而对易先生的观点部分赞同,部分不赞同。我赞同的是房价不会只涨不跌,但却不完全赞同“还没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的”判断,因为这一判断很容易误导社会和民众。如果我们将其中的“下跌”改成“暴跌”,这一判断马上就不能成立了。因为,房价“下跌”并不一定成为灾难,但房价“暴跌”则必然会成为灾难。众所周知,无论是当年的泰国、香港、日本,还是现在的美国、越南,房价的暴跌是一定会引起全国性、甚至国际性的经济灾难。因此,我们其实根本就没有必要讨论房价下跌是否会酿成灾难的问题。

如果“房价大幅下跌会酿成灾难”的判断可以成立的话,而现在易先生也认为深圳、广州已经出现房价大幅下跌的现象的话,难道还不应当引导人们防范房价下跌所造成的灾难吗?

   全国的房价都下跌才会有负资产吗?

还有,易先生认为就目前中国房地产市场的情况来看,根据国家统计局的数据,到目前为止国内房地产市场的价格,不仅没有下跌;反之,还在上涨,只不过上涨幅度没有2007年快。因此,从总体上来,中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。全国的房价都没有下跌,哪里来的负资产?

这种分析和判断也有些以“全”概“偏”,问题在于是否要等到全国的房价都下跌,才会开始出现负资产呢?深圳、广州这些房价已经出现大幅下降的城市,难道没有出现负资产吗?

   负资产要二手房价下降30%才会出现吗?

至于易先生关于负资产要二手房下降30%才会出现的说法,也好像有些与市场事实不符。易先生认为,从区域性来看,深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快,据说有楼盘的价格下跌了40%以上,但是这些楼盘多数是一手房,而一手房的价格下跌是与负资产没有关系的,因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌问题,只不过购买者价格高低问题。而且,即使是二手房的价格下跌,就目前的情况来看,在广州与深圳达到下跌30% 以上的楼盘恐怕也不会太多。即使存在下跌 30%以上的楼盘,不仅所占的比重不高,而且也可能是 2007年炒作十分严重的楼盘。

我不同意“一手房的价格下跌是与负资产没有关系”的说法,除非一手房不允许采用按揭方式购房。如果采用按揭方式购房,无论一手还是二手,只要相应的价格变化超过首付比例,就有可能出现负资产。而且,国内大多数城市的房价主要是受一手市场主导的,二手房价大多居于从属地位,且变化相对滞后。

并非所有担心房价大跌的人都是开发商的代言人

不过,我倒是同意易先生关于有些别有用心的人会利用公众利益的幌子阻止房价下跌的看法。

他认为,这几年为什么房地产市场会如此繁荣,就在于各地房价快速飙升,而这种房价快速飙升可以让公有的土地在少数个人手上卖出,便利地掠夺到广大民众的巨大财富。正因为房价上涨有如此大的诱惑,因此,当房价下跌触及到少数人的利益之时,总是会有人出来以公众利益为幌子挟持政府不能够让房价下跌,目的是挟持政府改变房地产市场政策。

但也不能将所有预防和担心房价暴跌引发金融风险和经济危机的看法和建议的人,都看成是开发商的代言人。

能否适当延缓房价下跌的幅度和速度?

我认为,防止房价暴跌是完全必要的。在我看来,国内房价的暴跌几乎是不可避免的,因为大起之后必有大落。现在,还只是广州深圳和珠三角城市出现房价下降,但很快北京上海和二三线城市也会逐渐出现,这也是必然的。最近,我看到一篇报道将房地产比喻为“悬湖”,我觉得这一比喻十分形象、生动和贴切,让人们十分自然地联想到汶川地震的堰塞湖。如果,房价大幅下降将成为必然,酿成灾难和风险也将成为必然,那么唐家山堰塞湖化解崩堤危险的方法是值得参考和借鉴的。就是要设法防灾、减灾和救灾,要设法分流泄洪,将股市、楼市的资金洪流导引到其他行业,从而带动国民经济全面繁荣和发展。要是可能的话,最好能设法避免房价大跌,适当延缓房价下跌的幅度和速度,那房价下跌就不会酿成灾难。比如,如果半年房价下跌30-50%,就必然会导致金融危机的灾难;但如果这一降幅是在几年内才逐步完成和实现的,就不一定会出现风险和危机。不过,能否做到还是个问题。

可预见的风险就已经不再是风险

我一直认为,可以预见的风险就已经不是风险了。如果我们不能预见到房价大幅下跌和股价大幅下跌可能引发的风险和灾难,那就有可能在灾难面前惊慌失措、措手不及,甚至会陷入难以自救的灭顶之灾;如果我们预见到了房价大跌可能引发的风险,并采取了适当的防范措施,即使出现风险和危机,也能做到趋利避害、化险为夷和防患于未然。

此外,中央最近强调宏观调控要加强预见性和防范金融风险是十分正确的,而且调控政策也将更加具有针对性和灵活性,把握重点、节奏、力度。相信不久就会出台相应的调整政策和措施,以化解股市、楼市和金融存在的风险。

 

                           2008年6月25日

 

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