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广州住宅市场变化与宏观调控的相关分析  

2008-06-30 09:32:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 同舟共济迎接挑战渡过危机和难关

  ——广州住宅市场变化与宏观调控的相关分析

 

  韩世同

  各位领导、各位嘉宾:

  大家好!很高兴参加新浪网在北京举办的2008乐居专家联盟高峰论坛,有幸与各地的同行一起交流对行业形势和发展态势的观点和看法,表示由衷的感谢。大会让我向大家介绍一下广州房地产市场的状况,我也想借此机会结合广州住宅市场的发展和变化谈谈自己对宏观经济形势和调控政策的一些看法,供大家参考。

  一、广州住宅市场走势与变化

  1、近几年广州住宅房价的变化

  广州楼市从2004年以来开始进入房价的上行通道,当年房价涨幅为18.8%,2005年增幅有所回落10.7%,2006年为23.5%;2007年广州楼市出现较大变化,尤其是下半年地价、房价成倍飙升,住宅全年平均上涨36.2%,比2005、2006年两年累计上涨的幅度还要高。然而,到去年10月,楼市却急转直下,开始出现拐点,成交低迷、房价开始回落下调,这种状况一直持续到现在。


历年广州房价走势

  2、为什么市场会出现如此大的波动和变化?

  (1)楼价上涨主要有三方面的主要因素:

  ——供应量骤减,原因主要是90/70新政有近半年时间停止新项目审批,2006年楼价异常飙升也与之前海珠城广场塌方全市停工检查有关;

  ——地价成倍飙升,5月、7月和9月的土地拍卖地王天价频出,珠江新城的楼面地价从原来4000多元/平米飙升到11900多元/平米;最高的一幅住宅用地最高到18700多元/平米,标志着广州进入“面粉比面包贵”的阶段;

  ——深圳楼价飙升和深圳购房团抢购,加上本地投资客的推动,将房价推高至万元以上。


2007年4月-2008年4月广州市新建住宅成交价走势


2007年4月-2008年4月广州市新建住宅成交量走势

  (2)成交低迷、楼价回落下调的主要原因

  ——政策不断出台形成的政策累计效应,许多人将房价回落的原因归咎于二次房贷,有一定道理。但我认为二次房贷新政是压垮骆驼的最后那根稻草,因为房价下降除了政策原因还有市场本身的原因。但现在看来,似乎这根稻草有些过粗过大;

  ——房价不断上升形成的房价累计效应,即使没有房贷新政房价也会回调,广州楼市房价回落刚好与房贷新政同步,其实深圳楼价在新政出台之前已经开始回调,新政只是加速强化了这个进程。房价上涨已经严重背离主流消费人群的购买能力,这是主要原因。

  3、从广州住宅市场成交量价变化看未来走势

  (1)广州住宅市场是否已经开始回暖?

  如果单从广州新建住宅4月份成交数据来看,相信所有人都会得出楼市已经价量回升,因此作出市场已经回暖的判断。但显然这一判断并不一定正确,即使是政府部门和发展商也不一定认同这一判断,为什么?


2007年4月-2008年4月广州市新建住宅成交价量变化表


——市场虽有所回暖,但总体而言仍处于观望阶段

  因为,成交均价已经越来越难以反映市场真实。去年11月广州新建住宅成交均价下降9.9%,12月微升1.5%,今年1月下降7.8%,2月又下降4.7%,3月微升0.14%,4月却大幅飙升18%,为什么会这样?我们来看一下官方的分析,广州国土房管局2008年4月广州市十区房地产交易登记情况通报摘录如下:

  ——4月均价大幅上扬主要是由于成交结构性因素影响较大。

  4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高,以及高档住宅集中成交,带动整体均价上涨。4月天河、越秀、荔湾三区成交比重从3月的26.4%提高到34.3%,增加了7.9个百分点。单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9%陡升到4月的69.6%,增加了19.7个百分点。具体参见下表:

  ——从抽样统计典型楼盘成交情况来分析,4月一手住房价格呈基本稳定的态势。

  根据我局抽取3月和4月成交面积均大于2000平方米的18个典型楼盘的成交情况,均价上升的个盘为10个,下跌的为8个,涨幅大于10%的个盘数量比跌幅大于10%的数量多,价格基本处于较稳定的状态。详见下表:


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  2008年3月起,我市一手住房成交情况开始从谷底回升,成交量回升到40万平方米左右,但相比历史成交情况,仍只相当于过去的60%左右,市场氛围仍相对较冷,仍处于观望阶段。但从“五一”成交情况相比2007年有较大幅度增长的走势来判断,市场已加快复苏回暖,将有可能在6、7月份回复到正常水平。

  (2)为什么房价大幅下降的事实得不到成交数据上的真实反映?

  对国土房管部门的分析第一部分的分析我是认同的,对第二部分和第三部分的分析则有一些不同看法。

  对于4月份一手住宅均价与上月相比竟然会大幅飙升18%,虽然这一升幅被认为主要是成交结构变化造成的,却是近年来月度均价变化幅度最大的一次。广州国土房管局还破天荒地选取18个典型楼盘进行分析,也第一次让人们看到部分楼盘官方发布的成交均价及其变化情况。但仅仅从18个楼盘来分析和判断整个楼市成交均价的变化,显然还是会有管窥之嫌。

  为什么现实中明明已经出现许多大幅下调或低开的楼盘,但官方的成交数据却一直没有得到反映?这是我近期不断在思考和探讨的问题。例如:

  广州的珠江新城去年住宅最高价位涨到25000-30000元/平米,而现在最低的价位已经下降到16000-18000元/平米,如保利心语、汇峰苑等,降幅高达30%以上;

  万科的金色家园开盘价超过25000元/平米,现在只有18000元/平米不到,降幅也高达30%;万科金色康苑和金色荔苑去年底和今年初13000-14000元/平米低价开盘,比当时周边18000-19000元/平米的价位也低近30%;

  中海金沙湾和御景半岛楼价由12000-13000元降至7000-8000元,降幅也都在30%以上;

  花都、从化一些远郊楼盘楼价由过万元降至4000-5000元,降幅高达40-50%。

  但这些市场事实却在官方公布的成交数据中的不到反映。

  目前,广州楼市数据与股市数据相比显得比较落后,难以适应市场发展的需要。因此,我去年4月曾经建议政府将房管局和阳光家缘的房价统计体系合二为一,并参照股市的做法将每一个楼盘每周或每月成交价量变化的信息及时公布,供政府、发展商和消费者决策参考从而杜绝房价数据打架的现象,使房地产的信息更加公开、透明,也更加科学、合理。

  (3)定量与定性分析相结合才能准确分析判断市场。

  原来我一直不同意“均价不等于楼价”的说法,认为离开均价就难以判断和分析楼价,还认为即使是结构性的变化也是一种变化。但面对4月一手楼价出现18%的大幅上扬而市场今年以来房价却一路走低的状况,我也无法根据成交数据做出4月份房价到底是涨还是跌的判断。因为,如果从数据来判断,均价大幅飙升了18%,是不能得出房价没有上涨而是下跌的结论的;但如果从楼市的实际情况来看,市场的确存在大量楼盘降价促销的现象。我觉得,现在仅仅用结构性变化来解释这种数据与现实严重相悖的情况,已经不能准确说明和把握市场变化的实质及其动态。

  说实在的,我的确对4月均价上升18%的数据感到很惊讶,觉得完全没有理由,似乎有些六月飞霜、晴天霹雳般的不可思议。但这又是确确实实的官方统计数据,不可能弄虚作假。如果这个数据完全被解读成结构性变化引起的,不是没有依据和道理的。但之前广州有两个月份成交均价出现一定幅度下跌,同样也可以解释为结构性变化。那么,均价上升不一定等于楼价上升,均价下降也不等于楼价下降的状况,或许会成为广州楼市的一种常态,采用传统和惯常的方法将难以研判和把握。这样可能将会迫使人们找出一种更为真实、合理和客观的方法,来研判和解读楼市反复无常的变化。

  (4)广州楼市未来走势和市场特点

  ——现在广州5月份的成交数据还没有公布,成交量继续回升是可能的,但房价的走势却难以判断,成交均价走高、走低和平稳的可能性几乎都同时存在。但楼市整体的态势还是趋降的,而成交则有所回升。

  ——房价经过一轮大幅回调,已经激活一部分购买力。

  ——目前广州的楼盘并没有形成普遍大幅降价的态势,而是个别楼盘轮番低价促销,因此并没有出现崩盘或恐慌性抛售的现象。

  ——总体来看,有效需求依然不足,房价下行的压力很大。

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