注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州楼市未来走向更加扑朔迷离  

2008-06-04 09:57:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

日前广州市国土房管局公布今年4月份广州市十区房地产交易情况,一手住宅成交均价比3月份大幅上涨1681元/平方米,涨幅达到18%。对此,市国土房管局首次从各区成交面积、各均价区段成交比例等角度选取成交量大的18个典型楼盘进行了详尽分析。分析显示,4月份一手住宅成交均价大幅上扬主要是由于成交结构性因素影响较大,市中心区域成交量增加,尤其是高档住宅成交增加。同时,市国土房管局表示,从3月起广州一手住宅成交已经开始回升,但仍处于观望期,预计可能在六七月回复正常水平。

2008年4月,全市十区新建商品住宅交易登记均价为10997元/平方米,在2008年1月份跌破10000元/平方米整数关口之后,连续3个月运行于10000元/平方米之下,本月回升至10000元/平方米水平之上,与2007年4月同比增长45.1%,与2008年3月同期环比上升18.0%。其中全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价5634元/平方米。存量住宅交易登记均价为4283元/平方米,与2007年4月同比增长13.1%,与2008年3月同期环比下跌1.2%。

2008年4月全市十区新建商品住宅交易登记面积为39.99万平方米,同比2007年4月下降43.6%;与2008年3月份成交量水平相比出现小幅度的回升(2008年3月份全市十区新建商品住宅交易登记面积37.77万平方米);其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交25.81万平方米,同比减少39.9%。

 

点评:对于4月份楼市成交数据,业界期待已久,但无论如何都没有预料到:一手住宅均价与上月相比竟然会大幅飙升18%。虽然这一升幅被认为主要是成交结构变化造成的,却是近年来月度均价变化幅度最大的一次。难怪,国土房管局对4月成交数据延迟到6月2日才发布。而且,还破天荒地选取18个典型楼盘进行分析,也第一次让人们看到部分楼盘官方发布的成交均价及其变化情况。

其实,政府部门完全没有必要花这么多时间来分析和调研,而是应当及时、准确、全面地发布楼市成交的数据,既耽误了业界和公众有效把握市场信息的时机,同时也承揽了本应交由市场和企业去完成的市场分析和判断的责任。

而且,仅仅从18个楼盘来分析和判断整个楼市成交均价的变化,显然还是会有管窥之嫌。例如,如果股市只公布总的指数变化和部分指标股的变化,股民是无法依照这些局部和部分的数据推断出其他股的变化的。同样,目前政府部门对楼市的数据的公布如果也只是公布一个区域均价和部分典型楼盘的价格,业界和消费者也无法对其他楼盘的价格变化做出判断。

目前,广州楼市数据与股市数据相比显得比较落后,难以适应市场发展的需要。因此,我去年4月曾经建议政府将房管局和阳光家缘的房价统计体系合二为一,并参照股市的做法将每一个楼盘每周或每月成交价量变化的信息及时公布,供政府、发展商和消费者决策参考。这样房管部门的统计数据就可以成为行业最权威的数据,而统计部门抽样调查取得的房价变化数据则应当仅作为辅助性的参考数据。尽快杜绝房价数据打架的现象,使房地产的信息更加公开、透明,也更加科学、合理。

话说回来,我一直不同意“均价不等于楼价”的说法,也认为即使是结构性的变化造成的均价变化也是一种变化。但面对4月一手楼价出现18%的大幅上扬而市场今年以来房价却一路走低的状况,我也无法做出4月份房价到底是涨还是跌的判断。因为,如果从数据来判断,均价大幅飙升了18%,是不能得出房价没有上涨而是下跌的结论的;但如果从楼市的实际情况来看,市场的确存在大量楼盘降价促销的现象。我觉得,现在仅仅用结构性变化来解释这种数据与现实严重相悖的情况,已经不能准确说明和把握市场变化的实质及其动态。

说实在的,我的确对4月均价上升18%的数据感到很惊讶,觉得完全没有理由,似乎有些六月飞霜、晴天霹雳般的不可思议。但这又是确确实实的官方统计数据,不可能弄虚作假。如果这个数据完全被解读成结构性变化引起的,不是没有依据和道理。但之前广州有两个月份成交均价出现一定幅度下跌,同样也可以解释为结构性变化。那么,均价上升不一定等于楼价上升,均价下降也不等于楼价下降的状况,或许会成为广州楼市的一种常态,采用传统和惯常的方法将难以研判和把握。这样可能将会迫使人们找出一种更为真实、合理和客观的方法,来研判和解读楼市反复无常的变化。

或许,广州住宅4月成交均价出现的反常现象,正好可以说明楼市未来走向更加难以预料、更加扑朔迷离,必须更加审慎地对待和保持高度关注。

(本文应搜房网之约而作)

2008年6月3日

 

 

  评论这张
 
阅读(59)| 评论(11)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017