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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

对广州别墅市场现状和前景的看法  

2008-06-06 09:23:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        编者按:当前,房地产市场观望情绪比较浓烈,开发商的警觉性比以往任何时候都来的灵敏,而消费者也大多持币观望,静待市场的变化。众所周知,当前别墅的价格居高不下,就单栋别墅来说,它的体量都比较大,不是一般人能承受的,所以,如何在这个时候跑赢市场,供需双方迫切地想去探究这个问题。本期大话地产将针对广州经济发展、城市发展对别墅市场的影响、新时期下的别墅营销、别墅品牌、别墅发展趋势等进行深入的分析和探讨。

【主持人】:非常感谢你能抽时间参加搜房网举办的大话地产,本期的主题是“广州别墅市场的发展与未来”。今年国家的宏观调控是比较强的,到现在为止,整个房地产市场环境处于比较低迷的情况,而且已持续了一段时间。从近期的分析来看,5月份的成交价格有所回暖,对别墅价格的影响也比较大。因为别墅用地已经比较脱离了城区,而偏重了花都片区、南沙等等,在中心区域比较基本上看不到了。这些项目在开发的过程中,选址和项目的定位都面临了比较大的挑战。今天非常荣幸请到了韩老师,他对房地产营销有很多的经验,首先想请教一下您,目前这个大的宏观调控的环境对别墅有什么影响?

韩世同:从去年开始有一定的呼声要求适当放松对别墅的严格限制,而且对别墅类产品也的确有一些放松。

【主持人】:联排的相对比较宽松。

韩世同:目前大多数别墅的确是位于远郊,可能是政策和土地都相对宽松的原因。但现在这个别墅市场上,近期又开始出现位于城市近郊区域的别墅盘,番禺最近也有一些,如新光城市花园。而以前在市区也可以建造别墅产品,比如珠江新城、汇景新城也有一些别墅。我认为应该在像萝岗那样的区域,还是可以出现一些别墅产品的。因为,高端有高端的市场需求。

在我看起来,别墅是住宅建筑里面的建筑形态最高的表现形式。但现在有的别墅并没有太用心地去建,建得跟农舍差不多。这样的话,其实广大的农村都是在建别墅,只是形式不太讲究建筑艺术而已。

但是我不太主张别墅平民化,也不大认同别墅是第二套房子的概念,我更愿意把它定义为有天有地的住房产品,而不是在市区和郊区有另外一套房子的概念。在中国这种人多地少的地方,还是不太适合提倡第二居所的。有一些富裕的人,他们还是需要追求好的豪宅,或者是富人居住的顶级的舒适环境,但是不应该是提倡人们在郊区外拥有另外一套房子。

【主持人】:您是说提倡将别墅作为富人的第一居所?

韩世同:对,使得它的使用率相对高一点。

【主持人】:不要浪费资源?

韩世同:对。不然社会的资源就被浪费了,如果人人都拥有第二居所,有一半的物业就会变成了空置的状况。我们在别墅这个概念上,可能政策变化过快,限制别墅限得太严和过快了,从过去完全放任到现在突然收得很紧,所以别墅市场就会有一个很大的变化,就是价格翻番。

我现在也并不是很关注别墅市场,我之前做过一些别墅项目的营销顾问,有一个阶段我特别关注这个市场的发展。早期市区的别墅盘的确是比较多,现在越来越走得远了,原来的一些别墅楼盘现在都已经不在一手市场了,进入二手市场了,这些房子还存在,没有消失。现在一手别墅市场的发展,的确是向外围发展。向外围发展就存在一些问题,我始终是主张别墅是为顶级的少数的人服务的,现在我们开发的区域,又不是特别能够吸引很有钱的人到那个地方去落户。

【主持人】:只是作为渡假的居所?

韩世同:对。就变成很多别墅、豪宅,即使是销售得比较好,但是在保持人气这方面仍相当的困难。现在我还不能说花都、从化那边,是否都能够吸引真正的富豪在那里居住。虽然之前有几个别墅楼盘开盘的时候销售得比较好,现在好像也陷下去了。

【主持人】:这是什么原因呢?

韩世同:我觉得主要还是大市场的缘故,由于市场的转变,使得能够真正想有而又买得起住得起别墅的人,特别难找到。即便是原本十分热销的这些房子,也会受到很大的影响。我也观察到豪宅在市场上的变化比较大,上涨的幅度和下降的幅度都很大,对市场的敏感度很高。市场一旦比较低迷,你再怎么促销都销售不出去。

【主持人】:有一个问题,是不是目前别墅豪宅的购买人群作为第一居所的会比较少?

韩世同:对。现在我们的远郊的豪宅或者别墅,都是投资性或度假型的购买居多,只有广州市区和近郊的别墅楼盘是以日常居住为主的,例如锦绣香江还是以日常居住为主的。

【主持人】:比较近市中心吧。

韩世同:应该是吧!

【主持人】:请韩老师判断一下,别墅产品的节能或者其它的投入,从我们在营销策略上来说,对于我们消费者来说,兴趣有多大?

韩世同:如果别墅的商家对买家充分的关心和体贴,买家对其附加的成本就不会放在特别大的考量上面,而较少的附加成本却会对附加价值有很大的提升。比如说,白云堡的别墅,原来没有电梯的,如果加装电梯只需十几万,但对价值可能提升过百万或数百万。十多年前,万科他们自用的空调产品全部是用大金的;现在香港的一些大型楼盘,它的空调热水器全部是配装的,空调管线完全看不到;广州的楼盘现在也有些开始实行配装了,这样就可以节省买家很多时间和成本,因为他们不需要再自行采购和安装了,而且还有利于整体价值的提升。其实,对有一些高端的产品来说,价格已经不是主要的问题,甚至价格还会变成彰显身份的标志。

但我不太主张中低的、经济型的住宅做太多这方面的配置,有的时候是超越买家承受能力,或者买家并不认同也不行。而顶级的、高端的产品,就需要配置这些高附加值的配置。最近我有一个朋友,是在开发一个很小的游泳池,可以设置水流、水温,将来如果房子要配置这些设备的话,成本都不会有太高,那你房子的价值就提升了。这里面会有很多的精细的考虑,比如空气调节系统大金现在也做,以前国外也有一家公司做,但是没有其它系统来支持难以打开局面。

 以后人们可能对生活环境和质量要求很高。原来,我不太看好花都、从化的别墅,因为以前的确是没有成功的豪宅。现在有了,建豪宅是可以的,如果都是富豪买了,富豪住了,那么它就是豪宅。前不久我们到美林湖去,产品很不错。一期卖得是很不错的,但是现在卖联排别墅,价格却有很大的回落。

近期花都的确有一些高档的别墅盘是建得比较好的,因为这个区域经济发达了,本地就形成一些比较高的住宅消费阶层。而早期以前的花都、从化则是难以吸引珠三角的富豪过去定居的,但如果将来这里的居住氛围不能整体提升的话,那么就容易使得其豪宅定位难以维系和持续。

去年南方都市报也请了王志纲来讲花都,他说这边将来是广州空气质量最好的地方,这的确是难以抗拒的说法。比如说,南沙一直都在发展工业区,那么这种定位跟它海滨生态相背的。如果说石化和大型项目都往那里面放的话,那肯定会造成大型重化工业的产业来做住宅市场的支撑。

花都的房地产也是由产业来带动的,但近期房地产开发进度过大过快。如果一下子建太多别墅、高端住区,市场是否能承接,还要看将来人们在置业观念方面能否认同。我原来作过一些观察,很多珠三角的富豪并不太愿意去花都和从化落户。你的别墅楼盘将来为什么人服务,这个是很重要的定位观念。美林湖他们说很希望政府多吸引像联邦快递这些企业来花都,因为可以一下就带来4万个就业机会,这还不算,还可以带来一大批中高端人群的住房需要。这样一来,它能服务的对象就会比较多,我比较关注这个问题。否则的话,该区域的别墅最多只能成为广州富豪的度假设施,或者最终变成经济型的平民别墅。

合生的江山帝景卖高层的时候,我去看过。我说你们应该把那个地方打造为亿万富翁居住的地,那个地方的确可以营造得很好。香港是有半山区、浅水湾,就会成为名人和富人居住的地方。好的环境资源和居住环境其实是并不太多,有的时候就被不适当的郊区化破坏了,就是盲目地扩展先把好的地段和环境都破坏了。你如果先开发中低档产品的话,再去开发高档产品就有比较大的难处,山清水秀等一些自然的东西,已经不复存在了。所以,我还是觉得别墅产品的市场是比较广阔和有前景的,只不过我们现在这个禁止别墅的政策应该适当的调整,在好的地段里面,还是应当适当地开发一些高档次的别墅产品。一个地段先开发了低端的住宅产品的话,再开发其它高端的住宅就会更困难。

【主持人】:谢谢。今天我们说了很多的问题,包括别墅的区域定位、价值的提升。我希望你用简短的一句话来跟广州别墅市场的未来做一个美好的祝愿!

韩世同:我希望广州的别墅能够创造出具有自己区域特色的建筑艺术和文化,这是我们期待的。因为我们现在太多的别墅都是泊来品,已经没有多少本地的特色了。

【主持人】:谢谢!别墅是非常稀缺资源,我们用了这么大的资源,那么好的山水、区位,能吸引了优秀的居住人群,是业界的共同愿望。我们希望把所有的别墅,所有的产品都能够打造成非常非常好的产品,给到我们的用户、人群,最终能够体现我们别墅的真正价值,谢谢能够参加我们本期的大话地产

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