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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

开发商如何才能成为“猪坚强”  

2008-07-13 23:48:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产界在精神领域从来不缺新闻,这非常有别于其他产业,尤其是因几家“牛”企、几位“牛”腕的存在,房地产的精神领域还时不时能冒点娱乐的泡泡。近两日,全国房地产界又迎来一次“娱乐”的高峰,“发展商应向猪坚强学习”、“房价不是跳水,只是在做俯卧撑”的经典智慧再次引发一场争锋。有人说,发展商这是在“假装坚强”,有人说发展商是用娱乐挑衅公众情绪,还有人说这是发展商无奈的表达,还有人说“NO”,这不是娱乐,而是发展商在思考。对这些超出常规思维的“娱乐”或是“思考”,广州房地产界应该如何看待和思考?焦点(广州)房地产网采访了广州知名房地产专家韩世同。  

【主持人】:“猪坚强”是靠吃木炭和喝雨水活下来的,对于房地产企业来说,他们依靠的木炭和雨水具体是什么?发展商要成为“猪坚强”,木炭和雨水能不能那么轻易获得?

【韩世同】:木炭和水对于开发商来说就像土地和资金,但这两样能不能让发展商在经济困境中维持体力生存下来,还要看“木炭”和“水”的质量。比如说,你的土地成本很低,你的生存空间就很大;或者说你的资金来源是银行的贷款并且能够保障,资金回笼也比较快,不需要想办法靠高利贷的话,那么这个“木炭”和“雨水”就相对比较充足,生存的空间比较大。

  如果是劣质的木炭和水,你的土地高价拿的,成本很高,你现在都不知道该怎么办;你又没有很好的渠道去解决资金,那这两项东西就很难过关。就算你有,如果连关卡都过不去,熬多几天在空间和时间上都会有困难。这个状况不是现在形成的,而是要追溯到疯狂期间大家所采取的策略,但是在那个时间大多数的开发商都没有办法控制住自己,更理智地采取适当的策略。半年前选择这种调整,或者今天才想到,或者现在还没有想到要调整的,情况就完全不一样。学“猪坚强”要看有没有本钱和条件,如果没有条件的话,就别熬下去了。现在要是能退场,对一些中小型开发商也未必不是一件好事。

  【主持人】:你讲的退场是卖地、卖项目吗?

  【韩世同】:对,把地给清了,在前几年那样好的状况下都筹不到木炭和雨水,你怎么生存?最好的日子你都过不好,未来艰苦的日子就更难生存了。

  【主持人】:从广州大的企业来看,分析他们的木炭和雨水。比如说碧桂园,现在收购TVB,用这个来做融资的渠道,尽管这个是花钱的东西,当今资金的来源还是比较特别的;保利发行公司债,雅居乐卖项目,合生的话,大家都看不到他想做什么。恒大是高调的私募资金。从这几家大企业来说,他们能不能成为“猪坚强”?

  【韩世同】:之前有一个北大教授讲过一个情况,我们在资本市场这一块,基本还是国有为主的,民营这方面的改进并不是太深入。所以我们看到能发债券的,基本上都是国字头的企业。民营企业我们看到在A股上市的有,但是并不是太多也不是太活跃,他们可能还是多数选择到香港去上市了。现在融资成本比较低的渠道,发债券是比较低,而IPO因为现在市场情况不是太好,债券的融资是可以给出高出银行利率的利率保证。比如说三年期,保证一定的利率。有很多人有这种投资需求,会乐于认购。这种融资方式,不需要在股市融资,是通过银行来发售,就可以凑集到资金。

   保利和万科很容易融到资,但是恒大就要花很大的代价,因此其未来的前景是不容乐观的。碧桂园去年是最大规模的地产公司,随着现在开发模式、拿地模式的转变,碧桂园能不能渡过这个难关很难说。你从一个家族企业到一个上市公司,恐怕要有一个过渡。至于收购TVB的事,我一直不太清楚这个情况到底是什么样的情况。除非是处于某种政治任务或者其它的情况,地产商没有必要去投这个东西;要不就跟碧桂园没关,只是杨国强自己个人的行为。专业的地产公司去发展娱乐业,我认为这个不完全是一种娱乐精神。当然现在碧桂园也在谋求多元化的发展,不过多元化的发展在很多企业的发展过程当中,可能到一定大规模的时候是需要考虑的问题。但是像万科他们做减法还是比较成功的,现在看起来像万科、保利这样的企业,成为“猪坚强”的可能性很大。最近巴曙松提出一个寻找15年以上的企业,意思就是说15年以上的企业应该是经历过上一次的宏观调控之后,能生存下来的企业。这样的企业在国内不是太多,像合生、恒大、富力这些刚刚沾边,如果跨到20年的话,很多要出局了。万科这一次的表现,我认为它的企业,不管王石怎么样,其实这个企业做出对应的策略选择是相当敏捷的。在市场快速发展的时候,它是上市公司也不可能太过反周期运作。我认为,现在冯仑是号召他们向“猪坚强”学习的人,其实他是倡导反周期运作理论的。反周期运作理论就是很旺的时候你不应该拿地,你应该赶紧想办法盖房子来卖。其实,当年李嘉诚就是这样运作的,在市道很差的时候去买地,市道好时卖楼;但是到时你手上必须要有钱。这里面就是有一个企业的策略选择问题。今年的博鳌房地产论坛上,香港恒隆房地产的老板陈启宗表示要“拥抱熊市”,据说1998年香港金融风暴的时候,香港有钱买地的时候只有李嘉诚和他。

  【主持人】:现在广州的土地拍卖比较冷清,是企业在观望,还是真的没钱买呢?

  【韩世同】:只是刚刚经历了一个动荡的阶段。

  【主持人】:还在等待继续往下掉是吗?

  【韩世同】:现在大家还没有看透这个形势,到底应该怎么走。如果是一个周期性的变化,当然还会继续下行;如果不久就反弹的话,就不是一个周期了,可以到下一轮才是一个周期。这次会不会这样呢?我们现在是处于刚刚有点回调的位置。因为上一轮市场周期的变化,下行的时候是相当长的。这次我们要控制得相对短一点的话,可能也要3、4年的时间,控制的不好或许要6、7年。在变动的阶段,恐怕对企业来讲,是由一个扩张的形态,突然到猛的收缩,在这个过程当中有一些企业是难以适应的。以前松下幸之助讲过一个尺蠖(吊死鬼)理论,如果你在好的时候扩张过渡了,你最后就收不回来了,收不回来就只有死了,所以就要避免这种情况。晴天要防下雨天,雨天是一定会有的,甚至按松下当年认为,大概四年来算,三年有可能就是不好的日子,只有一年是好的日子。我们现在光房地产就有四年多的好日子,未来会不会有相当漫长的困难过程。我觉得开发商这次提出了一个观点,我认为他们开始认为房地产现在已经有危机存在了。以前任志强从来不承认房地产会降的,但这次他却讲了一个猪市的理论。香港的楼市受金融风暴影响,其实在这一轮才开始楼市复苏,还没有到最旺的时候,现在是否跟着股市回调很难说。而这一次几个开发商都有明确地意识到这种情况,就连任志强那么坚持,甚至说房价要上涨20年的,这次也提出了一个猪市的理论,他认为猪市不好的话,也要三五年才能回调过来。何况是楼市,这个是我们要关注的问题。

  【主持人】:“猪坚强”其实是受了两百斤才活下来的,房地产企业很多就是负债的,身上的肉本身就不是自己的,是银行的,它拿什么来瘦呢?

  【韩世同】:这就要看一些企业了,我们发行债券的钱,如果能长期使用的,其实不太要紧,如果在政策允许的范围之内,是可以滚动来使用的,只要能支付资金的本息就可以了。甚至IPO回来的资金,基本就可以视为自己的钱,连利息都不用付了。IPO就等于把股份转让了,一部分转让给企业,一部分转让给公众,这部分资金是不用还的。去年在最好时机上市的,一个是碧桂园杨国强、一个是SOHO潘石屹,大概应该有150多个亿港元,具体的数据我不太记得了。融资的这部分,不光是上市这部分,还有其它的方式资金回笼,比如销售等等,企业能够运作的规模是很大的。

  万科、保利这么困难的情况下,可以做到发行债券,但等到人人都去想这个的话,可能路子就被封了。这个渠道是相对而言比较稳妥、获得长期资金的渠道,利率要高一些,但相对于利息很高的民间私募资金,这种渠道是比较好的。现在那些融资渠道不畅的企业要做“猪坚强”,就要减少项目,甚至要收缩战线。南京的地产商说房价没有跳水,只是在“俯卧撑”。意思就是说,房价应该不会进入暴跌或者大幅下降,只是一个波动;或者说房价不能再低了,已经跌到底了。对于有经验的企业来说,我认为抱持侥幸的态度未必是一种正确心态。如果你不做好应变和准备,万一日子越来越不好的话,再要补救就来不及了。

  万科在老城区的楼盘开盘价由预期的一万五六降到13000元-14000元/平方米,这种做法就相当果断。要是这么好的时机没有把握住,等到将来降到这个价位的时候,市场也未必能消化的。如果真的到了这样的日子的话,就有难度了。我是认为把握市场先机,这个很是很重要的一件事情,不是说只是通过一种方式来加以调整。我也看到有一些远郊楼盘,他们现在即便降价也卖不动。所以我认为要改变房地产为主导的思路,房地产要为产业发展提供配套服务。现在看起来,有些区域比如花都显然住房的发展要快过产业的开发,包括南沙也有这样的状况。为了度关的话,你就要设法吸引广州的买家过去才行,但是你要解决交通问题,你要采取主动的措施,动员政府在交通环境方面改善一下。哪怕我付出的时间成本和交通成本高一点,但是至少是我可以买得起的区域;远郊的房价有些在4000元/平方米—5000元/平方米,对于中低收入的人群也是可以接受的。我认为远郊的开发商,他们想做“猪坚强”的话,还是要做一点事,想一些措施来改变策略,这个是需要思考的。

  【主持人】:他们应该做什么?“猪坚强”也做不了,俯卧撑也不能做。

  【韩世同】:一些远郊盘应通过创造一定的交通环境和条件,你像当初番禺、顺德的盘,包括凤凰城周边也没有什么产业,但是人家也行啊,因为人家楼巴是有保障的,哪怕时间和交通成本比较高。现在我们看到花都那边,是没有当初像华南板块那样在楼巴上下工夫的。

  【主持人】:他们的定位就是做高端的产品。

  【韩世同】:他们希望广州人到那里度假,但是花都不是那么好度假的地方。投资的人现在也未必进去。在这种情况下,是否要调整策略?至少我看要暂时吸引一些广州中低端的自住客来解决一些问题,我认为他们是可以大量买4000元/平方米或者5000元/平方米的消费者。在这个阶段如果创造好的交通条件,说不定可以让他们做出购买远郊房的选择。开发商可以联合政府,大家都出一些钱,多建一些公交的线路,要不然就自己开楼巴。

  【主持人】:南京的一家房地产企业认为房价其实在做俯卧撑,广州呢?

  【韩世同】:去年底到现在,广州其实就是那几家楼盘轮翻的降到低端,万科拉升的幅度应该就是金域蓝湾。这个年代还能升的,还能卖得动的,我认为那是太牛了。现在房价升又能够达到很好销售效果的楼盘,我看几乎没有。就是说你如果升高就等于找死,你现在不动都未必能够越卖越好;价格不动的话,成交效应也几乎是成倍递减。除非你又有一个新招来促动更多的买家过来,否则你的客户优惠程度等等方面都会影响到你的销售进度。目前这种状况下,企业还是应该积极的多想一些办法。但是始终还是要有一种风险意识,万一没有回暖或者价格回升的情况,应该怎么样去研究企业的发展策略。你要走下去的话,既使是下行,其实也是没有问题的,渡过这个难关往下行一样是供销两旺,你就是要过了这个坎儿。这个阶段要先想办法生存下来,再往下走,即便是下行通道,也是一条星光大道来的。

  【主持人】:广州媒体指出广州市国土局公布的5月一手住宅均价是在“假摔”?

  【韩世同】:我们的成交数据现在办法表现市场的真实,为什么呢?国土房管局4月份的时候,房价上涨18%,都要专门拿出18个楼盘的成交情况来做比较。但这个比较局限于环比,如果不做环比的话,做一个半年前楼价相比较的话,这样才能看到真实的楼价降幅。我们只做了一个环比,这个价格变动是很小的,因为剧烈的变化不是今年3—4月份之间发生的,而是在去年11月一直到3月份之前一段期间发生的,几乎就是在去年11、12月就价格就已经降到现在这样的位置了。但是在5月份的时候,也有一些区域才开始下到一个比较低的低位。我是举过一些例子,各个区位现在都有一些价格达到有效促销的楼盘。但是,广州的情况我认为跟深圳的情况有一些差异,广州中等收入人群在白云区、金沙洲、龙洞那一带都可以买到7000-8000元的产品,这一部分是被有效的激活了;宝岗大道、荔湾区这一带、珠江新城这一带近期都是很密集的推盘,价位都是在13000元/平方米—18000元/平方米,也都被有效的激活了。目前出现了这样一种状况,这种状况是因为我们现在简单的环比和简单的同比,却没有办法跟半年前的价格做比较,或者没有办法同区域的最高价位比较。比如说万科有些楼盘原来是没有历史价位的,如金色康苑开始的时候是超过区域价格的底部来推出,自己没有降价,因为它没有历史,没有说我在去年10月份就卖得很贵,现在才打折来卖。跟区域的价格相比较的话,万科的低价开盘就可以达到很好的促销效果。

  如果单从均价的意义上来讲,未来的楼价我觉得继续往上的可能性也存在,保持差不多的情况也可能存在,大幅下降的可能也存在的,关键是要看成交结构。如果现在倒过来了,就是郊外的盘大量成交了,城区的盘在这个价格区间被满足了,或者这部分人都不再买了,或者这部分的楼也不怎么推了,这个结果反过来了,这种变化带来的房价大幅下降也不一定真实。原来城区盘和贵价盘成交占了70%以上,这个导致了均价的飙升;假设反过来的情况万一出现的话,现在变得比较低价的楼盘被大量激活的话,那又有可能出现另外一个情况,均价可能会大幅下跌。广州市区现在有一些很高价位的楼盘,但是价高也不一定有人买。只是有效成交集中的这一部分,表现出来的均价还是蛮高的。

  我是提出了一个解决办法,希望政府在信息发布方面能够越做越好,就是像股市那样把每个楼盘的成交情况,最高价、最低价、成交价等公布出来。我们现在信息发布缺乏透明度也就缺乏在这里,政府也不太关心改进信息发布这个事情,但是开发商、消费者、发展商都好都比较关注这一情况的。我一直在倡议这一点,我之前在国土房管局的会上也表达了这个意见,但是他们说就是不能太多发布楼价信息,因为被媒体和民众知道得太了多会更乱,就是不能那么快给他们知道。我认为,政府官员不能这样垄断这种信息,这样不是正确对待市场经济的态度。如果你不做改进,就落后于其他城市。我看到深圳已经在公布6月份的成交数据了,而广州才刚刚公布5月份的数据。这是一个相对落后的,甚至人家的网站上可以看到每周的信息。政府现在公布的数据比阳光家缘网公布的时点本身就有些滞后,因此这两个数据一定是矛盾的,这就比较容易造成混乱。我们应该统一口径,让民众能及时知道这些信息。政府不应该垄断这种信息,这样谁都看不到这种信息,如果政府不去做这个事。

  【主持人】:刚才讲了三个主要的楼市新词,对于有人提出的房地产的娱乐精神是对民众情绪挑衅的说法,你们是否认同?

  【韩世同】:我一直不太愿意使得消费者跟开发商过于对立,我认为他们之间应该是一种互相依存、互相服务的关系。如果过度的对立化,就会扭曲。对开发商也应该从一个角度去看,其实他们是住房的供应商,都是一个角色而已。我认为,“猪坚强”这个提法,给我直观的感觉我认为是一个黑色幽默,是蛮无奈的表现,任志强怎么牛,潘石屹也够牛的,冯仑也够牛的,但是现在也要像猪一样地迎接未来的挑战和困难。这几年,房地产商被宠坏了,如果出现逆境能否活下去?现在是面临这种考验和状况,在这样的情况下,我认为现在这几个大腕们能不能代表所有的房地产企业,他们毕竟是比较有实力的、比较有影响力和比较有智慧的开发商的典型代表。开发企业里面,真的做得好的,能生存的企业占的比例相当的低,我们没有很明确的统计数据,现在广州真正活跃的房企数不到30家,只有20几家是比较活跃的,我们就这么少房地产公司吗?显然不是。我们广州曾经有过一千多家房地产企业的日子,但是这里面能够生存又能够过得很好的,显然不是太多。我认为开发商要有这种风险意识、忧患意识,否则你怎么做“猪坚强”,你想做也做不到。我倒不是太认为他们今天这样去说猪坚强是一种调侃,刚才讲的几个大腕他们的风险意识还是比较好的。

  【主持人】:广州的企业当中,能够坚持下来而且又不是那么痛苦的有哪几家?

  【韩世同】:万科应该会好一点,碧桂园也不会太差,为什么呢?毕竟运作模式和目标客户群没有太大的调整和改变。而有些就算比较大的企业,比如富力是不是一点问题都没有呢?其商业地产的发展如果在顺境的话,一定能达到它的目的,这种发展出现大的变化就很难说;像合景泰富本来也没有很多的积累,突然就扩到很大;还比如说恒大这个企业,我认为他们也会遇到资金困难。企业要选择不同的方式加以调整,现金已经是企业最好的法宝了。这种现金可以是各种各样的融资渠道,卖产品、项目、股权,总之就是一个卖,你得想办法卖。因为现在在这个情况下,你指望像以前那样从银行通过债务关系能增加来源的可能性比较小,能保持原来的规模就很不错了。

  有一些专家给企业提出的建议就是,跟别人合作或者是转让。其实也要看情况,如果地价低的,你可以有较好的条件和别人合作开发项目;如果现在能够保本的,万科在东莞的那块地,那块地就有人愿意同等的条件来分担,但是这个项目利润空间不是太大,只是由于万科的知名度、品牌、运作模式,使得新进入这个行业的企业愿意选择与其合作。要是地王这一部分,现在怎么算都算不过去的那部分,你的土地怎么跟别人竞争,怎么跟别人合作?有一些地块是明显的面粉比面包贵的,这一部分的土地当然不多,但是你碰到这样的地,就很难有好的解决办法。过去有一些企业要是不行的话,可能就会成为烂尾地,因为没有开发价值。现在这一部分地王去卖项目也很难卖,除非亏本跟别人合作。这个问题我觉得对于一些企业而言,恐怕不是一下子就能解决得了的,有一些错误是之前造成的,现在是否来得及改正还很难说。

  【主持人】:对于房地产企业未来的生存方式,能不能想到什么运动来比喻一下?

【韩世同】:如果真的是运动的话,打太极是最好的,不会太激烈,对你的气、功都是比较好的选择,相对比较持久。散步不是说不好,但是与打太极相比会比较消极一点。不过,广东人也喜欢用打太极来形容推委的。我认为打太极是蛮有意思的运动,动静相宜,不会像跳水、俯卧撑那么剧烈,而散步则是很轻松的一件事。希望房地产的企业无论顺境逆境都能一路走好。

                               2008年7月10日上午在线访谈

                               2008年7月 13日根据记录整理

  

 

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