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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产最困难的时候还未到来  

2008-07-16 08:15:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新浪网:继无锡自称“猪坚强”之后,7月10日,潘石屹在新浪聊天时又抛出“楼市见底论”,称:现在是房地产最困难的时候,不会更坏了。潘石屹认为当前楼市的危机不是“地震”,而是“堰塞湖”。他在聊天中多次呼吁政府放松政策,对房地产行业公平一点。他说:其实房地产行业的要求就是能够得到和别的行业一样公平的政策而已。目前的政策都是打压房地产市场的政策,例如银行的信贷政策,几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款:只收贷款,再不发放贷款。您是否同意潘石屹的见底论?您觉得政府会否放松楼市政策以救市?欢迎就此话题发表看法。

 

点评:潘石屹表示:现在是房地产最困难的时候,不会更坏了。如果单从这一句话来看,的确可以被理解成楼市见底的论调。但我看了他谈话的原文,觉得要是这样的理解似乎有些牵强和断章取义。因为,他表示尽管目前房地产形势非常艰难,但是房地产行业遇到的这些困难,是所有人都已经看到的。只要发现困难、发现问题就不可怕了,解决这些困难的办法并不难。这句话的意思,与我所说过的:“风险一旦被预见就不再是风险”的意思差不多。

不过,我还是觉得他所说的不会更坏了的估计过于乐观了,我认为对房地产困难的估计是不容乐观的,房地产最困难得时候还未到来。而且,现在我们在稳定房地产市场、防范金融风险方面并没有达成全社会的共识,民众对于房地产救市的提法相当抗拒和反感。其实,现在即使政府、开发商和消费者都全力以赴,也未必能改变或扭转危机和风险的发生。

我还挺认同小潘这两天提出的一些思路和建议,尤其是关于楼市大小非问题。如果二手市场和小产权市场可能盘活和解禁,房地产市场就不会将购房压力全部集中在一手新建住宅市场,供求矛盾也会得到很大的缓解和减压;而银行二次房贷政策适当调整和舒缓,比如对还清银行贷款的购房者也能享受优惠利率和首付,这样的调整无论是对开发商、对购房者还是对银行而言都是有利。另外,如果小潘反映的开发性贷款银行只收不贷的现象属实的话,我认为这样的规模控制恐怕到了过犹不及的程度和地步,必然会加剧恶化房地产业的营商环境。我觉得我们应当客观地来看小潘提出的这几条意见,但也要警惕和防范开发商利用政策调整而苟延残喘,伺机再次报复性反弹,继续疯狂推高楼价。毕竟,利益所在商人的奸诈狡猾也是在所难免的。下面是潘石屹的4条建议的原文:

——要启动二手房市场。二手房包括已购买的公房,也包括二手商品房。这已经是巨大市场,每年销售的一手房到第二年都有成为二手房的可能。房主收入在变,家庭结构在变,工作地点在变,只要让二手房充分地流通起来,就可以增加市场上的供应量,满足相当一部分市场需求,可以繁荣市场,也给房主方便。赵晓曾把二手房比喻成股票市场的“大非”。我也曾做过调研,并在今年北京的两会期间,联合40多名人大代表给政府提出建立和繁荣二手房市场的议案。二手房交易量放大后,可以让市场的房价回归到正常水平,对房地产市场没有坏处,对各方都有好处。目前二手房交易的障碍主要是税费太高,手续繁杂,没有统一交易的平台。

   ----银行一直在减少“按揭”贷款,尤其是第二套房子的按揭贷款。这是经济过热时形成的政策。美国次贷危机发生之后,有人把中国按揭贷款简单地比作美国“次贷”,这是不对的,是自己吓唬自己,中国没有按揭的衍生金融产品,中国的按揭与美国“次贷”性质不同。现在如果银行把按揭贷款的政策调整在正常水平,让商业银行根据不同城市、不同家庭的收入和资信情况发放按揭贷款,而不是一刀切,就有利于刺激目前低迷的房地产市场,把严格按揭政策压抑了的购买力重新释放出来。

   ——现在对开发商贷款基本全面停止了,各银行只收不贷。这种极端做法,有可能把不是坏帐的资产变成坏帐的危险。给开发商贷款和给购房者按揭贷款相比,按揭贷款对银行的安全性更高一些,购房者相当于兼职信贷员,中间多了一层风险把关。但开发贷款也不能“一刀切”地不放。现在房地产行业中呼吁的银行对房地产的救市,也只是希望能把房地产行业与其他行业一样对待,不要再有行业歧视,给房地产的金融政策松绑而已。

   ——违法建筑的“小产权房”,有人称其为房地产市场中的“小非”,同股市中的“小非”有相同道理。这是多少人心中悬的一把剑,让多少住小产权房的家庭不安、睡不着觉。我们看到处理“小产权房”已经进入了程序。

   我认为,如果政府按潘石屹的4条意见来调整,应该可以在一定程度上达到稳定房地产市场,防范金融风险的目的;同时,也对房价的大起大落也能起到一定的平抑作用。

                                    2008年7月16日

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