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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州住宅成交是否已恢复正常?  

2008-07-19 10:38:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州国土房管局意外地在7月16日公布了6月楼市成交数据,奇怪的是现在还仅仅是对媒体发布而网上还没有发布,但5月的成交数据却是在7月8日才刚刚发布。为什么今年以来一直发布滞后的成交数据,这一次却十分及时和快捷?原来6月份广州楼市首度实现价跌量升,而前几个月楼价要么是价量齐跌、要么是价升量跌,官员们为了解释其中的原委费尽心机、绞尽脑汁。比如:1月-3月价量齐跌,而4月均价却大幅飙升18%,5月均价有所回落但成交依然低迷;只有6月的成交数据比较理想,出现楼价回落且跌幅不大、而成交回升且回升幅度较大的情形。难怪国土房管局相关负责人被问到政府是否需要救市时,可以理直气壮地反问:“广州楼市很差吗?”

的确,6月的数据的确比较好看,当然是对政府而言,因为价跌符合购房者的意愿,量升幅合开发商的意愿,两头都讨好。6月十区一手住宅均价9569元/平方米,再次破万,环比跌幅达9.1%,但同比去年仍涨了21.2%;其中,限价房成交占比首度达9.6%,在一定程度上拉低了全市均价。一手住宅成交量66.64万平方米,环比升幅达69.5%,为今年以来最高;今年以来,广州市一手住宅成交量持续低迷,一直徘徊在40万平方米以下,甚至出现了低至23.12万平方米的成交量;6月份十区一手住宅虽与平均正常月份的成交量差不多,但已成为今年最高的成交量。

广州国土房管局有关人士认为,6月的成交量有所回升并不代表广州楼市已经回暖,只是由于此前基数较低反映出升幅较大而已。我认同他们的看法,因为如果成交量与去年6月86.81万平方米相比,今年比去年同期要少20万平方米,同比下降23.23%。而且,在楼价方面,6月限价房的成交比重比较大,白云区房价的降幅比较大,这些变化是6月房价下降的主要原因。房价虽然环比有较大跌幅,但同比仍然处于比较高的价位。不过,如果与去年10月最高位房价11574元/平方米比,均价已经回落2005元/平方米,降幅为17.32%。

今年4月房价出现异常变化,环比上涨18%,虽然是由于成交集中于中心城区和高价楼盘所致,但成交均价的变化也因此而变得扑朔迷你,未来房价走高走低走稳的可能性同时存在。6月的均价回调显然与限价房和白云区的成交有关,而7月成交数据实际上是反映6月的市场情况,阳光家缘显示6月成交套数是比5月成交套数有所回落的,因此7月的数据成交量有所回落的可能性比较大,而均价反弹、回落和平稳三种可能性依然同时存在。不过,近期中心城区楼盘推盘势头式微,而郊区盘促销浪潮强劲,如果成交结构出现大幅度变化,7月或8月房价大幅回落的可能性也比较大。

目前,广州楼市的确还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面,但部分楼盘已经出现20-30%左右的降价,只是出于轮番降价的状态,并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。这显然与广州政府去年底以来采取的策略有一定关系,不过广州是只做不说,而深圳则是只说不做。但地方政府要防止房价大幅下降,能做得事情并不多,只有在土地供应和限价房等方面采取对应措施。

比如去年底今年初广州市政府已经将穗7条制定连续3年供应5平方公里住宅用地的计划缩减为2008年供应2-4平方公里,而且上半年除了恒大高价拿的是员村大型地块外,其他的都是一些小幅土地,大多底价成交或流拍,是近年来出让土地最少的半年。这一举措虽然对稳定眼下的房价地价有一定作用和好处,但长期来看可能会造成因未来土地供应不足而引起新的供求不平衡,这是需要警惕的。

还有就是限价房推进的速度和力度明显放缓,虽然还在推动,但其对商品房市场的冲击和影响甚至还比不上低价商品住宅对其的冲击和影响。再就是加强对舆论的控制,例如今年有关房地产成交信息的发布比以往严重滞后,5月的数据要7月8日才公布,4月的成交数据也是要6月2日左右才公布的;而且政府官员在两会期间也发表了一些被认为是托市的言论,如中心城区房价不会降,房价还有上升空间等,尽管这样有些不妥,但还是对房价走势和预期起到一定干预和影响的作用。

但我对有关部门延迟信息发布的做法极为不满,也曾向有关部门多次建议,却被告知,不发布太多信息是为了避免引起市场和舆论混乱。我觉得有关部门这种思维方式和逻辑还停留在官本位的形态,缺乏公众服务意识,仍然把对信息掌控视为权利和地位的象征,可以随心所欲地侵犯和剥夺公民的知情权。据说,现在房地产的成交数据要市领导审批后才能对外公布,难道市领导的审批可以改变数据的真实性、客观性吗?如果是这样还要这些管理机构干吗?

成交数据要定期准时发布,才能显示政府部门的效率和能力。而且还应当进一步改进和完善房地产成交数据的统计分析工作,最好能做到像股市一样随时可以反映出楼市整体价量变化和每个楼盘的价量变化,这样才能真实、客观地反映市场的变化,及时采取应对的策略和措施。其实,政府部门完全可以公布每个楼盘的成交情况,包括均价、最高价、最低价、成交量等。

最近由于楼价变化比较大,4月份和6月份有关部门都有公布成交超过2000平方米的楼盘价格环比的变化,供行业和购房者参考。这种做法就很好,做好能坚持并且尽快改进到能将所有楼盘成交状况都及时公布,这样才更加有利于行业和购房者及时把握市场行情和动态,而不是总要依据过时和不能反映全貌的数据来作决策和判断。

  总之,我是期待广州楼市的成交状况和成交数据的发布都能尽快恢复到正常的状态;最好在信息发布方面改变目前所处的落后状态,争取重新居于全国的领先水平。

                                     2008年7月19日

 

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