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深圳的断供现象会对全国房地产造成什么影响?  

2008-07-23 07:09:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(系列讨论之二)

据深圳国土房管部门公布的数据显示,2007年深圳全年新建住宅成交面积为500.4万平方米,平均房价13369.62元/平方米,总额约670亿元;其中房价最高位17350元/平方米的10月,成交面积仅15.36万平方米;不过,二手住宅成交量比较大,2007年全年达到931.06万平方米,按1万元/平方米来估计约为930亿元;全年一二手住宅交易金额约为1600亿元。

也就是说,“深圳千亿房贷断供”的推断从成交量来分析也是难以成立的。因为去年深圳房价暴涨阶段的一二手住宅的交易规模总共才1600亿左右,按揭贷款只是其中的一部分,而可能断供的也是其中极少数。今年上半年深圳的一手住宅成交更为低迷,总共只有154.25万平方米,同比减少近9成,按上半年均价12789.26万元/平方米计算,成交金额只有197亿多,还不到200亿元。

所以说,深圳断供的现象和状况并不严重,对这个问题争论确实是不必要的。在这个问题上,我是认同中国社科院金融研究所研究员易宪容的看法的。他最近撰文指出,居民住房按揭贷款断供问题,这种现象即使是在深圳,也是极个别的现象。因为,断供必要的三个条件:一是房价下跌的市值远远低于购房者要支付给银行的按揭贷款,这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款,即断供。不过,这里要把商业银行对一些按揭贷款人审查不严而造成无能力还贷的情况除外,这些风险要商业银行来承担;二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款,相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。这不是个人想断供就可断供的;三是个人断供最大的受害者是断供的个人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时,这种行为才会发生。

但我对易先生由此做出的推论则难以认同。他认为,根据上述几个方面的条件来看,近年来各地房价都在快速飚升,有些地方房地产市场泡沫很大,比如深圳、上海。但是,尽管如此,国内各地房价根本就没有下跌过。如果房价没有下跌,哪里会出现房价市值低于购房者所要支付给银行的按揭贷款的价值呢?即使今年以来深圳房价一直在下跌,但就目前的情况来看,房价下跌达到这种地步的情况比较少。从国家公布的数据来看,当前掀起这轮断供讨论意义不大。

其实,我们现在对房地产市场的判断是不能完全基于统计数据的,还必须要结合市场的现实实际。因为,现在如果单从成交数据来看,的确还有许多城市并没有出现房价明显下降的现象,但成交量萎缩的现象已经普遍存在,这其实就是房价即将出现下降的前兆。

去年以来,深圳、广州和珠三角的市场都是先从成交萎缩转入房价实际下降,这是一个规律也是一个过程。因此,不能因为目前还没有出现房价下降的现象,就掉以轻心、麻痹大意。现在,虽然断供的现象还不会在国内各地出现,但房价下降的现象则很可能会在一二线大中城市中陆续出现。现在,北京、上海已经出现类似深圳、广州去年10月以来成交萎缩的状况,估计要不了多久就会出现明显降价的现象;而断供的现象虽然不会马上在这些城市出现,但如果房价下降到一定幅度,这些城市也必然会出现断供的现象。

我认为,现在过度夸大负资产和断供对金融安全的影响是不对的,但看不到负资产和断供对金融安全影响的危险性更大。

 

(注:本文为楼尚居舍杂志特约稿的一部分)  2008年7月23日

 

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