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韩世同的博客

 
 
 

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要不要对断供问题采取防患于未然的预防措施?  

2008-07-24 08:18:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(系列讨论之三)

如果说目前国内出现大量断供的现象还不太可能,但短期内房价出现大幅下降和出现大量负资产的可能性却是存在的。当然,并不是所有的按揭购房都会变成负资产。一般而言,在房价累计上涨超过20-30%以上时,在高位购房者就有可能成为负资产,当房价超过50%以上时,中高位购房者比较容易成为负资产;房价越高时的按揭购房者成为负资产的概率和程度越大。美国、香港以及中国上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。

据说香港98年金融风暴,出现了10万户负资产,但断供的只有几千户。这是因为按照香港法律的规定,负资产的价差损失的承担人是按揭户而不是银行,也就是银行未来有权向按揭户追讨负资产价差的损失,直到宣布个人破产。根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105,697宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1,650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。

  目前,国内有关按揭贷款的风险承担责任并没有很严格和很清晰的界定。如果银行出于自保,就有可能效仿港英的做法将差价损失强加给按揭户承担,这样的确可以降低银行破产的风险;但按照目前实际操作来看,以往烂尾楼出现断供现象时,银行其实是难以追究开发商和购房者责任的,因为相对于银行而言开发商和消费者的损失更为惨重,而国内目前也还没有建立个人破产制度。

目前,中国的股市已经出现大跌了,房价也已经局部出现大幅下跌和滞销。如果房价也出现暴跌,导致的金融风险和危机将会比98年东南亚金融风暴要大得多,也比美国次债和越南经济危机的影响要大得多,这绝对不是杞人忧天和危言耸听。必须要对房价大幅下降、断供等问题提高警惕,一定要防患于未然。否则,中国、亚洲乃至世界经济就完全有可能步入金融危机、经济危机和经济衰退那样灾难深重的深渊,无数人倾家荡产、流离失所,物价飞涨、币值暴跌、失业下岗、民不聊生等现象将会重演。如果等到这样的局面出现才来应对还来得及吗?这样的风险和危机绝对不是房地产行业和金融行业所能担当得了的。近来已经开始不断出现地方政府、行业商会和开发商呼吁放松信贷政策的建议,我觉得如果从稳定房地产市场、防范金融风险的意义上来看,他们的意见是应当重视和考虑的。但如果借此来达到重新抬高房价、地价的目的则不能让其得逞。

相信中央和国家政府是具有这样的分辨和把握的能力。而且,中央和国家政府已经意识到宏观调控政策不能再像过去那样“一刀切”,而是要有预见性、针对性和灵活性,要把握好宏观调控的重点、节奏、力度。中央已经明确要保持房地产市场稳定,切实防范金融风险,但房地产和金融现在还是否能做到防范风险和危机还很难说。希望救市和断供的争论不要干扰和误导中央政府的决策,一旦错失时机就有可能铸成不可挽回的大错。如果要等到全国性的房价下跌或暴跌,或者全国各大中城市都出现负资产和断供现象,才开始防范和采取措施,恐怕就已经来不及了。

 

(注:本文为楼尚居舍杂志特约稿的最后一部分)  2008年7月24日

 

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