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韩世同的博客

 
 
 

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牛赵之赌关键在于救市的定义和条件  

2008-07-25 11:14:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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与北大教援徐滇庆赌深圳房价的知名地产评论家牛刀,前日针对经济学家赵晓“赌政府下半年救楼市”之说,欲再赌一局。 赵晓近日称,楼市正处在岌岌可危的状态,搞不好就是第二个股市。他相信中国政府能把握好宏观调控的方向、节奏和力度,他赌政府会救楼市。牛刀在博客中说,“如果2008年12月30日之前,央行下调了存款准备金率,无论下调了多少,都算我输。反之,则是赵晓输。”“如果取消了二套房首付提高的政策,或者取消了社会保障住宅的供应,都算我输。反之,则是赵晓输。”他称,自己若输将在媒体做整版广告道歉。但赵晓公开对网友表示,他对赌局没有兴趣。就此牛刀也表示,只有赵晓回应,这个赌局才算成立。

新闻点评:我认为,牛刀和赵晓之间的赌局难以成立,主要是因为他们对救市的定义和概念其实是不一样的。如果不是在一个层面讨论问题,又怎么能辨出是非、黑白、曲直呢?我前几天的文章刚好探讨过政府是否应该救市的问题,现摘录如此下,供参考:

“有关房价下降是否会酿成灾难的争论。主张房价大跌会引发灾难的专家学者认为:在2007年部分城市地价飞涨房价透支了未来的情况下,2008年房价涨幅将会回落。一旦房地产出现交易量持续下滑,房价从大起到大落将是灾难性的,因此建议政府不宜继续出台对房地产从紧的政策;而主张房价下跌不会成为灾难的专家学者认为,房价不会只涨不跌,价格上涨或下跌是市场的常态,没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的,也没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。

有关政府是否应该救市的争论。主张政府应该采取措施救市的学者和专家认为,房地产与中国宏观经济的安危有着很大关系,如果楼市像股指那样继续下滑,全国30万亿元的房产也会贬值;而反对政府救市的专家学者则认为,房地产整体市场并没有出现大的转变,目前房地产市场的问题并非是要改变既有政策来提振居民住房消费,目前房地产市场并非是有多少危机,只是一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间存在冲突,并认为房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水的看法是夸大其词,房价调整会导致的所谓风险只不过是一些人的凭空想象。

而我认为,这些争论双方的立场、观点和视角经常都不是在同一个层面来辨析,概念和判断经常容易被调换和混淆。所以常常出现越辩越乱、越描越黑的状况,而且还时有无限上纲的现象发生。其实,我们应当透过现象看本质,把握事物变化的本质,才可以辩明方向。我认为关于房价是否会引发灾难的问题,关键在于房价下降的幅度和速度。如果是平缓下降当然不会引风险,但暴跌、崩盘就必然会引发房地产风险和金融危机,这是毋庸置疑的。也就是说,房价下跌的确实是不一定会引发灾难,但房价暴跌或崩盘就一定会引发灾难和风险。因为众所周知,无论是当年的泰国、香港、日本,还是现在的美国、越南,房价的暴跌是一定会引起全国性、甚至国际性的经济灾难。

我觉得,关于政府是否应当救市的争论其实也很多余。为什么?主要是救市的概念容易让人们产生歧义和误解。如果将这一个问题改换成‘政府是否应当稳定房地产市场、防范金融风险’,我们还有讨论的必要吗?所以说,如果救市仅仅被定义在稳定房地产市场、防范金融风险这个范畴,那政府是义不容辞、责无旁贷的;但是如果将救市理解成要使房地产市场恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定,要救市就得改变国家的房地产政策,就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买的市场,那当然政府就不应该救市。为了避免歧义和误解,我认为,最好还是从稳定房地产市场和防范金融风险的角度来理解和看待这一问题。”

回到牛刀提出的三个条件,取消二套房首付提高的政策,或者取消社会保障住宅的供应这两条根本是不可能的事情,但半年内会不会下调存款准备金率就很难说。因为央行今年已经连续5次调高存款准备金率,半年内上调了3个百分点,上调后存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。其实,存款准备金率的调高对房地产市场并没有利率调整的影响大,但对商业银行的运营和盈利则影响要比对房地产业影响更大。

目前房地产业界希望政府采取所谓“救市”的建议,其实主要是希望适当调整二次房贷新政。对第二次购房的自住型或改善型换房的买家,在还清第一次银行贷款的前提下,允许享受优惠贷款利率和首付。这样的建议无论是对开发商、对购房者还是对银行都是有利的,对房地产市场发展也是有利的。我觉得,政府尤其是央行接受这样建议的可能性是很大的,因为这样的措施实际上只是在对二次房贷限制过严过宽的一刀切作法进行纠偏而已。如果,牛刀敢将“取消”二字改为“调整”二字,我都敢代替赵晓来应赌,虽然我也并不好赌。

业界还有一条建议,是希望对正常的房地产开发性贷款要给予保证。如果这一条不能做到,当然会有许多房地产企业和项目要资金断链,也必然会出现大批烂尾楼。银行这样的做法不仅不能防范金融风险,反而会加速危机和风险的到来。上一次银根紧收就是一刀切地“关紧水龙头”,不管是否合理都一概“断水”,结果该死的死了,不该死的也死了。如果将央行明确提出要保障房地产正常开发性贷款作为打赌的条件,这样的话我也敢应赌。最近银监会主席刘明康已经明确表示,下半年银监会要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析,做好房地产风险的预警和控制工作,满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。这样的措施其实也可以理解为是“救市”(稳定房地产市场、防范金融风险)的行为。

的确,目前广州楼市还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面,只是部分楼盘出现20-30%左右轮番降价的状态,并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。难怪国土房管局相关负责人被问到政府是否需要救市时,可以理直气壮地反问:“广州楼市很差吗?”但这显然与广州政府去年底以来采取的策略有一定关系,不过广州是只做不说,而深圳则是只说不做。其实,地方政府要防止房价大幅下降,能做得事情并不多,只有在土地供应和限价房等方面采取对应措施。

比如去年底今年初广州市政府已经将穗7条制定连续3年供应5平方公里住宅用地的计划缩减为2008年供应2-4平方公里,而且上半年除了恒大高价拿的是员村大型地块外,其他的都是一些小幅土地,大多底价成交或流拍,是近年来出让土地最少的半年。这一举措虽然对稳定眼下的房价地价有一定作用和好处,但长期来看可能会造成因未来土地供应不足而引起新的供求不平衡,这是需要警惕的。

还有就是限价房推进的速度和力度明显放缓,虽然还在推动,但其对商品房市场的冲击和影响甚至还比不上低价商品住宅对其的冲击和影响。再就是加强对舆论的控制,例如今年有关房地产成交信息的发布比以往严重滞后,5月的数据要7月8日才公布,4月的成交数据也是要6月2日左右才公布的;而且政府官员在两会期间也发表了一些被认为是托市的言论,如中心城区房价不会降,房价还有上升空间等,尽管这样做有些不妥,但还是对房价走势和预期起到一定干预和影响的作用。

尽管,广州市政府并不承认他们那些做法是在“救市”,他们其实更乐意用“稳定房地产市场、防范金融风险”来解释他们的行为;广州的开发商和中介商也纷纷表示广州楼市不需要救市,殊不知广州市地方政府能做的招数已经尽数而出,如果市场依然不景气,地方政府其实已经无能为力了。如果,牛刀敢跟我赌:广州市政府会不会出招“救市”?三个必要条件是:减少土地供应、放缓限价房推出、控制舆论导向。我相信,我已经赢了,当然有些胜之不武。

我呼吁,大家能否都心平气和一些,平等、冷静、清醒地探讨和争论,这样才会对行业健康发展起到促进和推动的作用。我发现,现在有一个现象:就是京城的金融学家和经济学家比较乐衷于探讨断言他们并不太熟悉的房地产市场,而京城的地产大腕绝对不会买他们的账,虽然他们在金融学理论和经济学理论方面比不上这些专家学者,但房地产的市场规律和运作程序等专业知识和经验是经常会让学者汗颜和下不来台的。希望,他们互相之间能多沟通、多理解、多兼容、多包涵,而不要动不动就打赌,或者动不动就道歉。

 

                                          2008年7月25日

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