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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房贷断供离广州楼市还有多远?  

2008-07-27 17:22:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:新浪网友下午好!这期下午茶对关于最近最火的一个话题深圳的断供风波做一个背景的了解,还有看看对广州的楼市会产生什么样的影响。在深圳房贷负资产人数超30万,断供已过千亿的新闻以后,大部分业内人士都认为这只是一种预估,银行方面也没有特别明确的作出判断说这只是个别的事件。但是有人开玩笑说,深圳离广州只有1小时的路程,那么断供离广州还有多远呢?今天新浪下午茶请来了房地产专家韩世同来到访谈现场,你对目前深圳的断供事件已经有一定的了解了,我想先你的看法。

  韩世同:现在这个断供闹得沸沸扬扬的,主要是千亿断供的传言引起的,其实目前深圳的断供才刚刚开始。深圳已经出现了断供的现象这件事,现在关注的焦点被误导到数量上了,尤其是千亿断供的争论上。现在整个贷款余额,到5月份之前银行公布,贷款余额都只在2200亿,断供不可能有这么多,现在不良贷款率才0.67%。按照深圳去年全年的成交的交易面积大概在550万左右,当年的整个成交金额都不是太大,都是几百个亿,不到上千亿。尤其集中在最高的7、8、9月份成交数额并不是太高。即便出现负资产有没有30万户那么多,根本也没有什么数据上的依据。现在大家把关注点混淆在这上面了,好像是以次要求政府救市,也有人把揭穿千亿断供看成好像是多辉煌的成绩,我认为完全是一个误区。

  我们应该还是要很重视断供这个现象,这种现象在房地产有史以来是还没有出现过的,是主动断供的现象,这个意义就很大了。被动断供,广州其实一直都有存在,比如说烂尾楼,广州有一些十年烂尾楼的,都有断供的,但是都是被动断供的。有一些对供楼能力预计比较差的,都会出现断供,这些都是很个别的断供现象。现在深圳已经出现主动性断供,其实房价的变化并没有影响到业主的还贷能力,因为当初的预期你是应该有能力预期到收益和支出的,是能够应付供楼的,肯定是在能力之内去做的。而有很多主动断供者,如果不是倾家荡产还是可以供下去的。他会选择主动放弃,这个才是最麻烦的事情。现在有一种观点,我们是没有个人破产制度的,所以不可能利用破产来脱身,这个理解恰好有一点误会。香港金融风暴的时候,如果你断供就必须接受破产,我们没有的话,断供就断供了。舆论或者各方面会比较同情和倾向于主动断供者,首付都没有了,你原来交的月供也没有了,房子也没有了;而银行的损失则相对而言是比较少的,你拿到房子还可以变卖或者采取其它的方式处理。这个意义上讲,我认为深圳断供还是值得十分关注和重视的一件事情。

  主持人:现在大家的认识是,其实我们离深圳的断供还是有一定的距离的。从表象上看,断供是因为房价下跌,购房者出现负资产后选择停止供楼出现的危机,那么它实质是的原因又是什么呢?

   韩世同:其实这种主动断供是新问题,因为以前广州没有过,深圳才刚刚开始有。我是这样判断的,如果我们光看数据,深圳所谓的房价降30%多,也是拿了现在的数据,还扣掉了别墅那一块,再跟月度最高的价格来比;如果不那样比的话,深圳的房价降幅也不是太大。而在现实当中是不是这样呢?深圳十几万一平米的房子也是有的,广州房价飙升起来珠江新城也有3、4万的,这些断供会先出现在当时超高定价的楼盘。广州现在已经是负资产的临界点,在最高位有没有成交,我们不知道,这个国土房管局以前都不公布每个开发商的成交情况,你就不能考察最疯狂的几个月的成交数字是多少。如果楼价继续往下走,我们离深圳的断供就是几个月的时间差,就差一个季度左右。但是我同意广州的疯狂程度没有深圳的那么高的说法,热钱没有那么疯狂的大批进来,只有少批的进来。广州房价并不是本地人搞高的,是外面的炒家进来搞高的。北京、上海应该影响面开放度更大,北京、上海有国际性炒家;深圳有香港的地缘关系,借深港一体化炒高房价,又波及了广州。广州房价下降虽然没有深圳那么厉害,但是有些楼盘已经是负资产临界点了。我看到有很大量的投机客,他们在广州房价很高位的时候,还是有很多出手的。现在我们的房价肯定是要跟最高位来比,因为只有最高位的部分才会断供,跟其它比没有意义的。去年五月份之前,广州房价都还是很正常的,珠江新城最高位也就是15000元/平方米—18000元/平方米左右,到7、8月之后就成倍的上涨,2万以下的几乎没有了,升到3-4万元;我们虽然不知道当时这些高价位的楼盘成交多少,但是不能说那个阶段完全没有成交,还是有一部分成交的。现在我们讲的价格回落,肯定是以那个时期的价位为标杆的。现在要完全根据成交数据来准确判断市场是很难的,广州4月份均价还上涨了18%了,你怎么说呢?

  主持人:广州的市场还是比较务实的。

  韩世同:是的,问题是我们现在才可以看见政府部门例举了一些楼盘的成交价,以往谁能看到这些成交价呢?政府从来都不会公布,政府也不关注这一块。我认为应该引起重视,因为断供现象是会波及的,但是波及不是说你要到有断供出现时才有麻烦,其实这个市场出现大部分的楼价下跌就应该防范了。整个经济氛围就是由于股市大量的下跌,现在整个沿海出口的形势也很糟糕,去年还一片灿烂的、还是资金过剩的状况,一下子就转为资金紧缺的状况,这种情况下人们是很困扰的,我认为不应该制造恐慌的心理,应该对假新闻加以制裁。应该制裁千亿断供的假新闻,官方要拿出一些数据来辨明真相。断供这个现象是肯定存在的,但是量有多大我认为不是太重要,对其可能造成的影响还是要关注的,这种状况对市场的影响都是会起到相当恶化的作用。

  主持人:如果政府做也不难,不做也难。

韩世同:政府有什么东西可以救呢?能像美国政府拿那么多资金来救吗?我了解从去年底开始广州就采取很多措施防止房价下跌。不要说是救市,说成是防范金融风险政府肯定会高兴,为什么呢?因为从去年底开始广州就调整了土地供应计划,上半年看它拿出几块地来?2—3月的时候,国土房管局局长说什么话呢?是不是也是舆论救市?我们这几个月都不能及时看到数据,也是不希望有太大的干扰,免得被舆论、数据上过多的干扰。还有就是限价房推出放缓,这些都起到一定的效果。所以,广州的房价虽然有部分楼盘比较超低的价格来促销,但并没有出现很大部分全面降价的状况,没有象深圳那样,仅仅好一些。

主持人:为什么会出现两派,他们对断供的看法是非常不一样的,有一些说很严重,有一些说没有出现,他们是否各自有各自的立场,或者另有目的呢?

  韩世同:其实,现在我觉着对这个问题大家都有一定的意见分歧,聂梅生代表的是一方面的意见,易宪容代表的又是另一方面的意见。你说没有什么任何风险,但将来真的出了风险谁来承担呢?美国的次贷、越南的金融危机对世界经济都有影响,而我们的股市已经下跌了,如果中国出现大的变化的时候,是比越南和泰国这样的小国家对世界造成的影响大得多。股市出现问题,珠三角的工厂也都受到牵连了,现在就是最坚挺的支柱行业如果也崩溃的话,好的不行了,原来不好的更差。现在即使再采取任何的措施都不知道能否有效果,能做的东西不是太多的,你说政府能做多少事情呢?

  主持人:如果真的想政府放松政策的话,你们会有什么建议呢?

  韩世同:我认为广州市的政府能出的招已经出了,只是差向中央写报告而已,他不可能拿钱出来救市的。其实,这种要求政府改变现行政策的建议,仅仅是说的现在政策应该适当加以调整,这些不能是无原则的。对改善性的购房,为什么不支持一下呢?因为,二次房贷打击面宽了一点,应该让它适当地使得改善性住房的不受限制,就是之前可能买过一套小房子,现在我还想买大的,在还清银行的贷款后的这部分买家是否可以适度的放松一点。并不是说,所有政策、所有的住房体系都取消,好像你提的建议都被放在为发展商说话的层面,你要考虑整个经济大局的意义,不是说你要逞什么能,你等到这个经济危机的状况真的出现的时候,任何人都挽救不了。治理资本市场,稳定房地产市场,切实防范金融风险的要求就是胡锦涛主席提出来的。

  主持人:你认为政府制定政策的时候应该做得更细一点,是吗?

  韩世同:政府的救市不会像美国那样拿钱来救市的,现在应该是防范房价大幅下跌。当时广州房管局是蛮认真的,去年底他们也召集过专家、开发商、中介一起研究,春节前后也开过一次会。我们觉得政府好像没有什么作为,但是广州政府在这一方面,能做的已经都做了,只是差他们没有公开地说这件事,但是还没有到向中央写报告建议的程度。现在中央政府能够做的其实也仅仅是我刚才讲的两点,一个是应该给正常的开发性贷款开绿灯,不应该压,应该保;二是对现在有能力买房的自住购房者我们还是要鼓励他们的去买楼,这两点也可以说是救市。现在讨论都不在一个层面上,讨论的焦点都不在一起,可以任意的去发挥、发作,就像我们的网络,很多事情弄不清楚是非黑白。我就认为应该分清是非,判断一个什么事情,没有弄清楚就会掉进陷阱。比如,你说房价下跌会不会引起灾难?肯定不会,因为慢慢降是不会有风险的,所以你就要小心会容易有陷阱的;但房价暴跌就一定会有灾难,而有些人偏偏就躲开了这个“暴跌”不谈。其实,我觉得现在不应该太煽情,应该理性的看待断供这个事件的本质,看看是否会出现规律性的变化。如果是出现的话,我们现在防范都来不及,因为这个态势已经形成了。在这种情况下政府也只能稍微有一点作为,也只是减灾而已,使这个灾难小一点,还要等到最后不得已才去救灾。

  主持人:政府如果盲目的去救市的话,我想下一轮可能炒得更疯狂。

  韩世同:我刚才讲的就是,现在业界的观点仅仅限于这两点而已,如果再加大两点就是大小非的问题,大非就是激活二手房,小非激活小产权,就是这四条意见。比较急切的还是前面这两条,一个就是使得个人的房贷是自住的、改善型的这部分松绑,现在虽然是第二套了,但如果还清了第一套贷款的那部分是不是也应该优惠;还有就是开发性贷款,就像煮饭一样,现在已经开了锅了已经在煮了,你把火拿走了,这饭肯定煮不下去了,肯定要生米的话;而楼盘就肯定是要烂尾的,不用说的。如果连这个都不保的话,那就有点过分。

主持人:我们回头看一下广州目前的情况。刚才也聊到了,广州目前大面积的断供没有出现,深圳这种事情,对广州的楼市是否已经造成了影响呢?

  韩世同:讨论到程度方面现在似乎还谈不到影响,不过深圳断供了这件事已经深入人心了。但对市场实际性的影响绝对有,因为深圳没有出现断供跟出现断供肯定是有影响的,影响的程度是不同的。

  主持人:我看现在广州市场上的购买形势还是可以的。

韩世同:市场的购买情况,因为现在我们还看不到太真实的情况,我们看到6月份的成交数据最快的反映的都是5月份的实际情况。就5月份的情况而言,成交还是比较理想,我们在中心城区有很多有效促销的楼盘,均价集中在这一块,但6、7月可能会有一点改变,因为中心城区这一块推出量很弱,现在送什么送什么的楼盘都在比较边远的郊区楼盘,如果促销有效的话,那成交量可能会上升,但是成交价可能会下滑。碧桂园成交很好,但不在广州;金沙湾成交也很好,凤凰城也都很好,但是都在外围,也不在广州城区。

现在最关键的一点,就是要看在高位的时候成交量有多大。金沙洲去年10月份开发的楼盘,价格在13000元/平方米,现在如果卖到6000元/平方米的话,就有可能出现负资产和断供,因为已经掉了一半了。问题就在于会不会掉这么深,如果现在售价再往下挪1000元左右,这个帐小学生都会算了。我觉得现在这个市场还是不容乐观的,不能太指望它会反弹和回升。你刚才说“俯卧撑”,你往下是可以的,但往上你敢吗?我们看到的曲线是可以的被看作俯卧撑的,但是那个曲线是成交均价结构性的变化造成的。就一个楼盘,这个星期推的朝向和楼层不一样,都可以引起价格的波动。如果这个年头还敢升价的,我真的说它牛。万科房价不往下降,成交马上就都在萎缩。你今天按这个价推,下一周还是这个价可能成交就递减一半了,比如你这周成交50套,同样的手法下周可能就只有25套了。现在万科没有太大的推盘动作,当然广州的中心城区也没有什么太大的推货量。现在,其它一般发展商的楼盘即使降到品牌发展商促销的价位也未必会很好销。

  广州也有这样的现象,比如万科的金色家园,当初的定价很高,但是没有实际的成交,大家可以看到金色家园是在一万七一万八的,如果那时候有成交的话,它就是负资产,这些人出现断供就有可能了。问题我们不知道在去年10月份左右的高位成交是多少,也同样是我刚才举的那个情况,你要是在一万三成交了这部分,到真的卖七八千或者再低一点卖五六千的时候,你看看它是否会断供?

  主持人:我以购房者的身份去参观过一些楼盘,人家给我报的价格是他们价格的7折左右,他们喊会喊很高的价格,但是他想卖得动,他必须把价格降下来。

  韩世同:我们现在很难分析实际情况,4月份之前我们根本不可能看到在官方公布的成交数据中,将开发商一个楼盘的成交表现情况公布出来,其实这个东西对开发商的损失没有太大。我认为,如果广州真的出现了断供,大都是深圳和温州的投资客。

  主持人:同一个楼盘相同品质的单位,如果出现价格上比较大的波动的话,出现退房全国各地城市这种情况还是比较多的。

韩世同:广州人比较理性,不会出现无理的要求。广园东也有一些买家是在比较高的时候买,现在降价也心理上也会不平衡,总价下降十万八万,那就会出现一些麻烦。广州的翠湖山庄,下跌之后业主就是大横幅抗议的,他们认为开发商没有这种必要。广州1998—2003年很多楼盘降幅很大的,降幅一半的都有,一手的在那个波朝上面都出现过,那个时候的涉及面没有那么广,按揭当时也不是太盛行,现在有按揭,但是我倒不认为断供会形成很大的面,出去我们这样降下去的话,负资产出现的话,再加上经济低迷就已经构成了金融上的风险。有很多楼盘就会卖不动了,一旦进入这种状况,没有什么办法能够调整的。我们现在要防止这个太快的进入这种状况。

 

主持人:就广州目前的形势来看,广州离断供还有多远?

  韩世同:我认为以前广州和深圳就是差一个季度,房价开始下降就差一个季度。但是广州的政府是比较精明的,做了一些防范房价大跌得动作;也许使这些动作会使得时间延长了一点,我想最多也是两个季度。如果世道是这种态势的话,最多也是两个季度,广州也会出现主动性断供。现在北京和上海跟广州的差距大概就是两个季度左右,他们现在的状况相当于广州半年前的状况。但我讲的不是大面积断供,我是说有可能出现断供,而且是主动的。  如果成交均价都有30%降幅的话,那现实就肯定蛮严重的了;其实,只要个别楼盘出现超过30%以上或者到30%—50%之间的时候,这个时候就会有个别的断供出现。广州现在连个别的断供都还没有出现,更没有出现大面积,深圳我都不认为它是大面积的,就是零星的、个别的,你现在能找到多少个?但是中原董事长施永青说,他们在深圳代理的一个楼盘就出现过50个断供,那个楼盘肯定是最高价时候集中推盘,主要案例都是发生在最高位的推楼盘。

主持人:大家对断供是各有各的立场。最后请给购房者一个比较实在的建议,如果他们觉得自己买的房子价格跌得太厉害,想主动断供,你会给他什么建议呢?

韩世同:投资和自住不同。真正拿来自住的都是会充分考量的,只有极少数的会选择被动性断供的,否则他们很难接受他的资产损失;如果不断供就等于不斩仓,还有一个希望。因为,他们购买这个楼目的是为了居住,自住性的买家即便到了负资产的状况,他们还是可以忍受的。而且有很多人虽然也是自住性买家,但如果有两套房的话,其实也是带有投资性。如果你卖掉一套,那你只有继续供下去,但是你如果真的供不下去了,你就只有选择断供了。象投机性、投资性的卖家,如果到了那个底线他们一定会断供。我不认为,我们国家还有什么能耐其追究他们的责任,又没有个人破产;个人信用方面也就是列入黑名单之类的,我们的信用体系差多了,如果断供他们的损失也非常大。

  主持人:会不会像韩先生刚才说的,我们有一个同事也是在高位的时候买了,但是现在他们周边有很多新盘,现在开盘的价格都是稍微有点低。他会觉得真的是跌了很多,有些人跌得太多我断供算了,我买一套可能地理位置都会比之前的房子会更好一点。

  韩世同:这种有,但是也要支付能力比较强,如果支付能力不强你怎么拿出第二套的首期,这个是很难的,你要做艰难的选择。

  

主持人:网友可以在今天这个访谈得到不少宝贵的意见,今天的下午茶到此结束,谢谢!

 

                                      2008年7月23日下午视频在线访谈

                                      2008年7月27日下午根据记录整理

 

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