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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

徐教授设赌开局就已注定要输  

2008-07-04 22:40:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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21CN:去年7月11日,北大教授徐滇庆和知名财经评论人牛刀打赌,如果2008年夏天深圳房价下跌,就登整版文章向深圳市民“道歉”,反之,牛刀道歉。就在今年3月24日,徐滇庆还放话称自己200%赢。然而,在赌局几近尾声之时,7月1日,一向自信满满的徐滇庆发表了道歉声明。不过,徐滇庆在道歉的同时依然声称,今夏深圳房价仍将上涨。到底房价是涨是跌?我们且听听广州的房地产专家韩世同怎么说。

主持人:各位21CN的网友大家好,首先欢迎来到21CN访谈室。近一年来有一个赌局,令大家十分关注,那就是北大教授徐滇庆与财经频道牛刀的打赌,大家打赌今年7月11日,深圳房价跌或是涨,输了要登文道歉。打赌的最后期限7月11日已经逼近了,今天请韩世同老师到我们访谈室,一起来谈一下牛刀和北大教授徐滇庆之间打赌事件。到底谁胜谁负,想听一下韩老师的看法。


    韩世同:其实他们的赌局,我从去年就很关注。说实话,我一直不太赞同徐滇庆教授在深圳发表的言论和讲话,他的基本观点,我认为本身就有问题。因为当时他提出深圳房价20000元不算贵,而且房价是只能涨不能跌,我觉得基本的观点和判断就不太对。其实这个赌局去年7月,广州还没有市场发生转变,但深圳已经有端倪了,我不知道当时为什么徐教授会到深圳那边去做这种演讲,而且还抛出当时的那些观点,我认为不是那么太符合市场实际的。他还居然提出这样一个打赌的说法,当时我就认为都不太能成立,再经过一年市场的转变,我觉得当然他输是肯定的。
   
   主持人:你一早就判定了他会输?
   
   韩世同:因为他在金融方面的理论是很有学术和建树,但他对区域性很强的房地产市场,他的观察、他的研判,未必符合客观方面的判断理据,所以导致他的方向性和结论性的东西,根本上就是错的。因为那时深圳已经处于拐点,深圳房价的转变比广州提前3个月左右,徐教授发表言论时,已经处于导火线和引爆点的期间,他却没有丝毫的感觉。
   

主持人:我们看到今天的新闻,就是北大教授徐滇庆他出来说他实际上没有输,他向深圳人民道歉,只是不擅长打赌之类的,他预测深圳房价从长远来看,还是会涨的。
   
   韩世同:房价的涨跌与自然生态一样,是有晴有雨的,必然有涨的时候有跌的时候。原来北师大的董藩教授提出房价只能涨不能跌,或是涨是正常的跌是不正常的。即便我承认涨是正常跌是不正常的,但总有不正常的时候,即便是把涨看成常态。但实际上对这个市场的研究和观察,涨的时期往往并不是常态。我们国家上世纪市场演变,涨的时间是很短的,降的时间是很长的;香港的楼市也是存在这个情况,涨的时间不是很长,但阴跌或是低迷还是很长的时间。这次看到2004年到2007年涨的时间已经很长,我认为有一点反常了。但是它是由于奥运等等强势概念的推动,使得房地产市场可以支撑得很久,现在变得是房地产行业是最兴旺的,抛开房地产行业来看其他的行业并不正常,并不是出于很景气的状态。
   可能徐滇庆教授是在加拿大那边生活得比较久,对欧美经济房地产周期性比较熟悉和了解,但欧美与香港、亚洲这边的周期性不太一致。英国市场是有十几年缓慢增长的过程,但也会出现变化。这种长波的周期变化,这种模式应该与亚洲的,我们看香港的楼市,频度都不会那么长,变化的幅度不一样,我们要看到不同的市场,用不同的经验去分析会更好一些。
   
   主持人:刚才听韩老师说,楼市从04年到07年都是反常的涨?韩老师预测一下未来的房价是不是会跌?从反常回归到正常,是不是还有涨的趋势?

    韩世同:也不能说反常,正常是到了向上涨的周期。而现在形成这种周期性,应该是比较明显的,尤其是之前大家可能从去年下半年开始争论拐点的问题,到这次博鳌都在讨论房价下行通道方面,好象形成了共识,房价已经进入了下行通道。如果业界可以形成这样一种观念,我想就已经进入了这种状态。而且我观察过,楼价上涨,难以平抑,楼市要是往下走,再逆转也相当困难。在一线城市的广深,房价已经有一定幅度下降,深圳是有比较大的下降力度,而广州还只是少量的楼盘呈现降价态势。不过,这种态势会波及影响到其他的城市,二线又会影响到三线城市。这种可能性很大,但是不是一定会这样,或是中间还能不能采取什么措施、手段来加以调整,或许还能改变这种方向,我觉得这是要观察。


   主持人:最近翻开报纸,很多楼盘都在打出“打折”、“促销”是不是一种变相的降价?也是因为资金?   

   韩世同:我认为广州这个过程已经过了,你讲的那种状态,现在在上海、北京可能是这个阶段。现在广州是明明白白采取降价的方式,不需要打折。去年11月份开始,万科在推盘上就会比同区域降低几千块钱开盘,比如荔湾区两个楼盘,但都是新开盘,所以不能说它是降价或是打折,就明明白白很便宜低价入市;还可以看到最典型是在金沙洲这边一些楼盘,有从12000到13000元,降到到现在卖7000多到8000多元,这已经不是打折的概念,就是明摆着降价。但是我观察和判断,这半年来,广州还是处于一个个别楼盘轮番降到有效促销的价位的状况。比如金沙洲那一带最有效的价位是7、8千;在荔湾区这一带是13000到14000;河南海珠区那一带有一些是11000到13000的幅度;珠江新城是16000到18000;这些是该地段和区域最低的、最有效的促销价位,但并没有形成一个全面的、恐慌性大幅度抛售的价格竞争格局,这种恶性价格战并没有出现,这还是令人比较宽慰的。如果出现那样的局面,就有可能被视为是崩盘或是楼价全面暴跌的状况出现。
    其实,房地产楼价的潮起潮落和需求的潮起潮落,有时候可以比喻海啸、山崩状况一样。去年10月以前那时候,谁会想到房价会掉?但投资性需求一下子就消失得无影无踪,带来的开发商策略上的应对,或是价格上的应对是措手不及的,根本没有办法适应。突然来一个大潮,把价格抬得很高,而一下子又下去,你怎么办?现在卖项目,也要考虑怎么卖,怎么样才能卖得出去。现在有一些企业,连降价都未必可以达到理想促销的格局。我一直认为,现在是有效需求不足,原因是价格还是比较高。如果你要把这个价位一下子降得很低,肯定是会有很充足的需求,现在隐性的潜在购买力还是相当大,这是应该承认的。但问题是楼价是不是可以一下子降那么低?现在有一些楼盘,降得很厉害,就是连不是太高的楼价,当时的买家就已经会不支持了,像广州就提出要退房、要补偿,这些要求的理由是不成立的。但是你的业主利益受到伤害,就会对你的销售策略产生质疑,是不是要降这么多来促销?因为你的降价行为会损害到他们的经济利益。
   
   主持人:这样的降价,对楼市会不会是整顿?
   
   韩世同:适度是有利的,但过度是有害的。现在在度量上很难把握的,现在关于房价下降,会不会成为灾难,都有质疑。但我经过观察发现,房价下降是不会有灾难;但房价暴涨,是一定会有灾难得;现在又在争论什么话题,金融安全要不要防范的问题,现在中央都明确要防范金融风险,但谁提这个问题,很容易打上标记——你是不是开发商的代言人。但我们要防范金融风险,并不是要改变现在所有的政策,只是说适当舒缓某一些过强、过刚、过硬的政策,并不是要把住房政策都推翻了,重新回到去年的疯狂的涨价状态,绝对不是。但有可能构成房价的暴跌,广州和深圳都已经出现这种现象,我们要有所警惕,要居安思危,但这个度要拿捏得好。
   最近对“热钱”的解释,我也听到不同经济学家有不同的理解和判断,所谓的“热钱”并不是通常国际上界定的意义,大量是出口海外的制造业加工或是投资运营的资金。这些资金具有海外“热钱”的特点,因为从海外汇进来,国家就把外汇额度留下来,把人民币换给工厂主。制造业的环境现在极度恶化,他们不再生产,他们去投资股市、楼市是有可能的;而且也会存放在银行,没有拿去运营,导致存款增加,这也是完全可能的。因为现在国家是外汇管制的,外面太多的热钱是打不进来的。包括在香港上市的企业,想把钱拿出来,都有问题。
现在对这个问题,都有不少经济学家指出“热钱”的真实来源,应该要针对性地设一些防范或是引导的策略。
   主持人:“打赌”的主要意义或许不是较劲7月11日这天的跌涨。但不管意义如何,这个事件已经引起很多媒体的关注。想问一下,股票市场兴衰和房地产的升涨之间,会不会有联动关系?
   
   韩世同:我认为有必然的联系,但这种联系、变化的频率和幅度不一样,房地产是很难快进快出的,而股市是可以快进快出的;房地产的变化是比较长期的,股市的变化周期比较短气。现在股市里面,金融股和地产股都是属于龙头,现在房地产受影响也有些是来自股市,这两个行业还是互相影响,互为因果的。

主持人:我们下一个月8月8日,是2008年的北京奥运,北京奥运对中国的楼市来说,利多还是弊多?
   
   韩世同:北京从申奥没有多久,从2002年、2003年就开始炒这个概念。我甚至认为北京楼市就是因为奥运炒起来,因为当时CPI都没有上涨的变化,广州楼市当时还是相当低迷的情况。现在奥运开完,我认为会有“退潮”的效应,但效应多大,就要观察。因为潮起和奥运有关联,上次北京亚运村,给出过一个示范的效应,就是亚运会会带来房产的升值;但是我觉得还是潮起会有潮落,因为整体的经济格局都有变化,这种情况被放大的可能性也会存在。

主持人:因为北大教授徐滇庆打赌事件出来之后,很多网友关注,近期有人在往上打赌,如果明年的楼市比同年这个时期贵一分钱,就会赔一百万,或是出来道歉,又是一个赌局,对这种赌局,有什么看法?
   
   韩世同:其实我觉得贵一分钱,要看是与哪一个价格比?因为现在观测楼市,牛刀是强调国土房管局公布的数字,按照平均的均价来比较。现在业内普遍关注和应用都是国土房管局的数据,但这个数据又不是经过国家统计局公布和对外发布的。所以徐滇庆的预测更多是根据发改委、国家统计局发表几十个城市里面对楼价指数的观测。不过楼价的指数没有办法研究市场成交量和成交总额,只有价格一个数。所以这一分钱,是指什么,如果是指均价,我觉得是悬乎了。因为广州4月份,可以一个月当中上浮18%,但整体的市场格局,都还有一些30%降幅的楼盘存在。这种现实和数据背离的情况,也许会形成以后市场的常态。在这种变化无常的常态下,如何把握和判断市场,就变得难度更大。我们怎么面对上涨18%的均价,还要在说楼市和楼价是处于下跌的状态呢?
   
    主持人:总结一下老师的观点,楼市在一个错综复杂的环境中,不能以其中的一个因素轻易地打赌,就大地震和其他大灾难一样,不能完全被预测的,可以这么说吗?
   
   韩世同:我是这么认为,影响房地产变化的因素很多,据说徐滇庆教授归结有18种之多。而且我们不能像理科进行试验一样,把很多东西固定下来,只移动一个变量,去观察结果。在所有变量都是在变的情况下,可以做出方向性指引已经很不容易,说多少个月房价要反弹,或是跌多长时间,这好象都是行使上帝权利一样的感觉。现在都没有多少模型或是多少工具,可以把房价的转折预测到的,因为没有明确的、很固定的数学模式的形态,即使有人偶尔预测到的,也是“瞎猫碰上死耗子”。巴非特将市场先生比喻为精神抑郁患者,行径古怪离奇,是难以预测的。最好还是看具体的楼盘,当时是多少价格,现在是多少价格,你就很清楚了。以后对楼市的分析和观察,要把宏观、微观结合起来,定量和定性结合起来,再根据不同类别进行更细致、更周全的研判,这样就可能给我们更多的指引。这也需要政府的配合,因为政府现在还不可能具体公布每个楼盘的价格和成交变化。可能要掌握到市场变化具体的时间点做不到,但趋向总还是可以把握的。像去年的市场暴涨,我是很担心的。我原来说房价要跌的话很多,当时与大家的观点不一样,引起很大的争议;到真的看到这个状况时,我还真的不太敢说,因为会把这个责任推到你身上。我看到王石讲拐点那个话,我很高兴,他其实是告诉一个现象,就好象“大水要来了”,说出这个话。但说实在的,他作为一个企业家,而且万科又是上市公司,他敢于这么说,哪怕这种说的方式不太对。其实,他的企业也因此受到很大的质疑或是负面的影响。但我还是觉得,不管怎么样,市场的真相,大家要敢于去揭示,要形成一个比较良好的氛围,这样就会更好。

   主持人:今天访谈就到这里结束,非常感谢韩老师,谢谢各位网友!

                                         2007年7月4日下午

相关链接:

我去年7月15日写的“灵魂出窍与楼市之奇谈怪论”一文,对徐教授当时言论作如下评论:

被称为“民营银行之父”的经济学家徐滇庆先生,最近在深圳发表演讲,认为深圳房价2万/平方米一点都不高,股市4000点也并不高,股指达到6000点和8000点都是可能的。他认为,应该抛弃主观情绪,用经济学的科学逻辑和分析,来看待高涨的深圳房地产市场和中国股市。但他也认为,股指暴涨国家得不到任何好处,而孕育的风险却越来越大;暴涨之后必然暴跌。而我觉得徐先生的讲话有些前后矛盾,深圳的房价3年多时间从5000-6000元/平方米上涨到15000-20000元/平方米,中国股市1年多时间从不到1000点升到4000多点。这样3-4倍的涨幅,居然还可以被号称经济学家的徐滇庆称之为是正常合理的,实在有些见怪不怪了。徐先生想必是站着说话不腰疼,如果将他的身份还原为中国的普通市民,他还会这么说吗?

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