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深圳的房价到底是升还是降?  

2008-08-13 21:43:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大约一周前,我曾写过一篇题为“广州楼价到底是涨还是跌?”的文章,其中提到:“深圳今年6月的数据如果不剔除别墅的成交,实际也是上升的,升幅还不小;所谓的楼价下降了36%,也是用处理后的均价与去年10月最高楼价相比得出的结果。”

近日,深圳国土房管局公布7月的成交数据分析报告,又采用了同样的处理手法:

“深圳市房地产信息系统统计口径,2008年1~7月各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元。6、7月份房价主要受低密度住宅入市拉动影响,造成当期房价水平过高。除去高档楼盘拉动作用,6、7月份房价为11159元/平方米、12387元/平方米。7月住宅销售均价特区内、外分别为25953元/平方米、11095元/平方米。”

但是,如果不去除高档楼盘的影响,深圳今年6月住宅的成交均价应当是12681元,比上月上升15.14%;而7月的成交均价应当是16198元,比上月上升27.73%。这种连续两个月均价大幅上涨的现象,虽然是因为高档楼盘入市所带动的,但这种成交结构所带来的均价变化,其实也是一种变化。如果只是简单地、人为地加以去除高档楼盘带来的价格上升因素,这种做法显然是不妥当的,因为前期的数据并没有相应去除高档楼盘。

其实,广州4月住宅成交均价也出现大幅飙升18%的异常现象,但广州国土房管局的分析报告并没有对数据人为处理。而是首先指出4月均价大幅上扬主要是由于成交结构性因素影响较大,然后说明4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高,以及高档住宅集中成交,带动整体均价上涨。因为4月天河、越秀、荔湾三区成交比重从3月的26.4%提高到34.3%;单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9%陡升到4月的69.6%。此外,广州国土房管局还破天荒地选区了18个成交量超过2000平米的楼盘作成交均价涨跌的比较。

相形之下,同样的情况我觉得广州的处理方法显然比较合理一些,而深圳的处理手法显得有些人为调整和解读的意味,难以令人信服,也容易误导和蒙骗民众。

的确,目前楼市处于变化调整期,时常会出现成交数据与市场现实不符的状况。比如广州和深圳许多楼盘大幅降价的市场事实,在公布的成交数据中就无法反映出来。原因在于传统的分析方法只注重同比和环比,却没有与近期最高或最低价作比较。因此,我认为现在要改变过去只注重同比和环比分析的做法,要采取定量与定性分析相结合、成交数据与市场事实相结合方法,才能准确分析判断市场。

而且,我建议深圳尽快率先实现楼市数据股市化的变革,即楼市的信息发布也能像股市一样及时、准确和详尽,即使不能做到每日公布,也应力求每周、每月公布每个楼盘的成交均价、最高价和最低价以及成交量。这样,才能真正做到解放思想,按科学发展观来指导房地产的市场管理。

 

                                      2008年8月13日

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