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韩世同的博客

 
 
 

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降价才是跑赢楼市的根本之道  

2008-08-15 14:30:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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观点地产:寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生日前在观点地产机构与岭南学院EMBA中心主办的岭南圆桌会议上表示:开发商再不降价,到后面就没戏了。韩世同先生是业内知名的顾问专家。他认为,在现今的市况下,开发商采取一二手联动、包销等种种方式想拉动销售但却效果有限,如果还要抓着价格不放,将面临很大的风险。

  一二手联动:并非良药

  “一二手联动的适用性不会很广泛”,韩世同先生分析说,一手中介做的是一手房源,需要专门的市场研究和全面的销售策略,而二手中介做的却是二手房源,有浓厚的“单打独斗”的意味,“一手和二手是有本质区别的。”

  他说,现在做市场中做二手中介的很多,但是能做一手的中介商除了合富辉煌、中原地产等几家大中介外,很难找出更多的了。“而且,其实合富的运作模式也是把一手、二手分开来做,没有合并,操作模式跟一二手联动完全不一样。”

  现在的情况是,一手销售遇到了问题,就希望通过二手销售的渠道,把二手的客户“搬”到一手这边。“这虽然可以在短期内收到较为明显的效果,但是很容易把这个行业的管理界限搞混乱,对这个行业的长期发展来说是一个巨大的伤害。”

他表示,如果非要这么做的话,就必须要从一个行业监管角度上去界定,在什么情况下怎样使用这样的手法,既能收到效果又能把危害性降到最低。

  其实,不管是一手中介还是二手中介,中介商和开发商都不是一个平等的关系,两者会因为佣金的问题产生争议。如果二手再介入的话,其中的而利益关系就更复杂,产生的问题会很多。因此,韩世同先生建议,相关的监管部门应该及时出台一些措施,避免一二手联动产生大的负面效果。

  包销:治标不治本

  近期,深圳开发商找投资客“包销”的现象也引起了媒体的关注,观点地产网曾做过相关的报道。对此销售方式,韩世同先生也认为:“这是治标不治本的,解决不了根本问题。”

  “如果楼盘本身的销售策略或者市场定位出现了问题,即使包销也难以成功”,韩世同先生表示“退一步来说,包销能够奏效的话,开发商还不如采取适当降价的方式,这样的利润或许更可观。”

  突围之道:降价

  “现在的开发商还是很不乐意降价,其实它原来的成本和长时间的房价高涨是完全足以支持大幅度降价的,像万科去年在某些城市里面大幅度降价,其实结果还是高利润的收益。”韩世同先生表示。

  上半年的广州市场,在经过一番调整后,价格又开始慢慢稳定在了一个层面上,没有再进行深度的下探。对此,韩世同先生认为广州开发商表现的非常好,“他们对上半年的调控相当明智,很及时地做出了调整,已经调整到位的,排队去买他们房子的现象还是存在的。”

  他也点出:“这主要是看开发商对价格的策略和把握机会的能力。”

  跑的赢老虎未必就跑得赢洪水”

  对于最近传闻“万科要降价,但万科马上就出来澄清”的事件,韩世同先生认为这很值得业内的深思。

  “我们也可以看到前段时间有关的媒体报道说,富力和合生创展在北京的楼盘要降价了,打七折,但是很快他们也出来辟谣说没有此事。到底为什么会出现这样的现象?是媒体炒作?还是他们原本就是这么无奈?”这些恐怕都不得而知。

  “但无风不起浪,我认为这可能有一定的事实存在,这样的现象对下半年的房价或许也是一个暗示。”

  “有一个比喻是这样的,如果老虎来了你只要跑得快过别人就能活命,但是洪水来了可能就行不通了;真要遇上洪水,你可能就要跑到高坡上去。今年的市况我觉得就是遇上洪水了,开发商不能再用对付老虎的办法对付洪水。”

  所以,我认为现在对付“洪水”最有效的办法就是有效的降价。“而且要尽快,到后面了就没什么戏了,到后面你跟得太晚就来不及了。”

  针对这一个观点,另一名业内人士也对观点地产网表示:“开发商如果降价,就要做到一步到位,不能一降再降,这样效果不可能出来。”

                                     2008年8月13日观点地产

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