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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州楼价呈现梯级式下降态势  

2008-08-19 11:13:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   近来,人们都特别关注奥运楼市的动态和走势。广东和广州电视台几次采访都是有关奥运广州楼市的话题。各家报纸也陆续报道了广州奥运楼市的状况,我们可以先一起来看看媒体的有关报道和评论:

 ——广州日报上周五(15日)家天下专刊报道:“奥运价撬动楼市成交”,认为楼盘人气与平时相差不大,主动促销、打奥运牌的楼盘促销效果都不错,据称保利心语推出10套奥运价单位,价格低至13000元;而该报周二(19日)则报道“奥运期间楼市成交萎缩17%”,认为开发商采取各种促销手段吸引买家,但人气依然不足,老城区新开盘人气较旺,而且投资客和炒房客有所抬头,开始抄底。

 ——羊城晚报上周五专题报道“8月促销OR蓄客”,分析目前楼市的促销和蓄客手段:大鸣大放促销显奇功——一二手联动共度时艰、两成首付降低门槛、各式团购变相打折、直截了当赤裸降价;大包大揽蓄客送秋波——提前开放买家调查、围追堵截塞单张、优惠登记你情我利、锁定目标活动不断。该报一周热评题目是“看楼客的心头痒你挠到了吗?”,认为目前楼市有人哭有人笑,关键在于是否抓准看楼客的心头痒;但近期销售业绩靠前的楼盘并无共性,有靠低价取胜的南沙碧桂园,也有靠区位配套的老城新盘小北御景,因此要差别对待,善待来客,提供个性化的解决方案,才会有意外惊喜。

——新快报上周五买楼王专题报道的题目是“13500元!珠江新城神秘开出新低价”,认为奥运楼市珠江新城出现一二手联动抛出超低价引起市场震动,但该楼盘却保持低调和神秘。该报还报道奥运开幕首个周末,楼市未输人头,新盘新货拿下首金;并报道奥运首周新盘领跑的情况。该报首席评论题目是“近期楼市流行借壳卖楼”,认为近来开发商热衷于一二手联动,其实只是借一二手联动这个壳,来实施降价卖楼;既能有效促销,又不用招来大幅降价的名声。当然,一二手联动能成功卖楼,说明开发商摸到购房者的心理价位,只要降价到位,自然就会成交。

 ——信息时报上周五家周刊专题报道题目是“淡看8月,奋战9月”,认为奥运首个周末广州楼市人气再下滑,8月成交量或成最低谷;该报认为之前开发商担心奥运冲淡楼市的说法得到了应验,除少数新开楼盘人气不俗外,多数楼盘比以前更淡,形成新盘乐老盘愁的局面。阳光假日园、华南御景园、岭南新世界这些奥运期间开盘和推新货的楼盘人气比较旺,据称取得逆市飘红的成绩;而成交不理想的开发商已经看淡8月,而将9、10月国庆黄金周作为今年最大的一搏。该报还报道老城区新盘销售供销两旺,售价回落,和黄逸翠湾、富力皇座、小北御景、富邦名寓和荔尚国际等均取得较好的销售业绩。该报还专题报道奥运踩盘的情况“这边唱空城计,那边踩破槛”,认为进入8月大部分楼盘呈冷清状况,只有个别新盘由于促销到位,出现逆市飘红。该报本周二还报道“奥运开赛一周,看楼买楼骤减”,广州上周楼市成交仅1066套,环比下降8.7%;看楼者减少,有楼盘甚至零人气;专家预计广州楼价仍有一成下调空间,均价8000元才算合理;投资客有入市趋势,但楼市量价齐跌已成主旋律。

   我认为,奥运本身对广州楼市没有直接影响,但由于奥运热吸引了人们的关注,这对楼盘促销是有冲击和影响的。奥运后,楼市有可能进入新一轮的价格下调阶段,这并不是因为奥运的影响。而是因为市场和资金的压力,以及金九银十和年底业绩等因素,会迫使开发商加大促销力度和强度,而降价则是最有效的手段。尤其是在有效需求和购房力不足的情况下,及时、到位的降价应该是最有效的促销手段。

   当然,如果开发商全部都固守原来的价格底线,也有可能出现价稳量跌的态势,成交会进一步萎缩。但我认为这种可能性不大,主要是因为8月以后,楼市本身就迎来传统的销售旺季,开发商不会轻易错过这个有利的销售旺季。而且,目前市场已经出现进一步降价的先兆。比如,前面提到的珠江新城一楼盘利用一二手联动来降价促销,如果这种降价仅仅是个案或许只是特例,但保利心语也在同期推出低至13000元的奥运价促销,就未必是特例了,或许是珠江新城甚至广州楼市新一轮降价的前兆。

   不过,广州楼价在过去半年多的时间里是相对平稳的,去年底开发商在万科的带动下降价到位后采取的是轮番降价促销的策略,尤其是二季度万科宣布该降的都降了之后,广州中心城区的楼价基本被稳定在区域的成交底线。但远郊盘房价变化幅度比较大,而且成交并不理想。广州房价去年底以来的稳定局势,其实是来之不易的,政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向等以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位,有效需求不足依然是市场的主要矛盾,现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。

   因此,下半年即使万科不率先降价,也会有开发商抢先进行价格调整,以适应市场的变化,刺激和激活更多的有效需求和购买力。如果,也像去年底和上半年那样采取一步到位的价格调整策略,就有可能再次维持一个比较长久的稳定阶段,从而形成一种梯级式的房价下行态势。这种房价梯级式地下降可以避免房价直线暴跌引起的危机或者不断斜线下滑导致的有价无市,从而平稳地实现房价调整的软着陆,再次迎来房地产市场新一轮供销两旺的新局面。

                                                   2008年8月19日

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