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住宅发展要吸取香港8.5万政策的教训  

2008-08-02 16:10:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  日前广州市国土房管局公布了2008年—2012年的住房建设规划。今后五年,广州市将总共建设4213万—5530万平方米的住房,其中有7.42万—10.76万套是政府保障型住房,占住房建设总体规模的12%;政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定,建设规模占整个规划建设总规模的58%左右;市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让,建设规模占整个规划建设总规模的30%左右。

 我认为与2006年制定的住房建设规划相比,广州这次明显加大了保障型住房供应力度,并针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点,规划明确将住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合,探索采取购、租存量住房资源用于住房保障的方式,拓展政府保障型住房来源。

  还有一点很重要,就是这项住房建设规划并不是一定5年不变的,而是每年根据实际情况的变化滚动调整修定,今年的规划就与2006年的5年规划有很大不同。这种做法可以防范市场出现很大变化时能及时调整应变,这其实就是吸取了当年香港8.5万建房计划的教训。

8.5万建屋计划是董建华在1997年度香港行政长官施政报告提出的一项政策。当时董建华提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位供应不少于8.5个,希望十年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由六年半缩短至三年。
  这项政策现在看来其实并无不妥。因为这8.5万并不全是公屋和居屋,还包括私人屋宇,以香港的人口规模和当时的市场环境与条件,这样的住宅发展规模是符合市场需求的。还因为,一方面自中英联合声明签订后,香港前景明朗化,经济稳步上扬;另一方面,中英联合声明限制了香港每年卖地数量。在这样的背景下,香港对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减,但土地供应则不能增加,造成1990年代的泡沫经济,地产、股市都屡创新高,香港经济一片繁荣,很多人透过炒卖股票和地产而致富,金融业和地产业成为香港经济重要支柱。

据统计,香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期,3年零10个月之间上升了68%。在高峰时期,一般中档私人住宅每平方呎要大约7千至8千港,如果有海景或是高层单位则价格更高,一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业,即使是租住物业,租金也连年上升。

但人算不如天算,这项8.5万政策的推出,再加上亚洲金融风暴,使香港楼价一落千丈,普遍私人物业在5年多的时间内贬值七成,很多中产阶级成为负资产。根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105,697宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1,650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味著香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。

历史的经验和教训应当吸取和借鉴,不仅地方政府在制定住房建设规划时要注意,中央政府在制定各项宏观调控政策时更要具有预见性、针对性和灵活性,还要掌握好调控的重点、力度和节奏,才能防患于未然和化险为夷。

(本文主要内容已在新快报发表)

                                      2008年7月31日

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