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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

奥运后广州房价会下降但不会跳水  

2008-08-28 23:16:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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早在7月中旬,广州不少发展商已经预感到持续的市场冷淡不仅难因奥运的来临改观,但越是在市场下行之时,就是需要人为制造热点阻止市场趋冷,用一个与奥运有关的热门网络词语形容就是,发展商不敢轻易“避运”,均想积极“受运”,并等待“怀运”。但奥运过后,楼市结果正逐渐清晰呈现,从目前的成交看,似乎与预期的一样冷淡。而在奥运期间,发展商已开始提前关注奥运后楼市的走向,并思考营销对策。面对即将到来的国庆黄金周,以及背负的年度销售业绩,发展商也在思考如何用好9-12月的时间拉动营销。而经过冷淡的奥运楼市,房地产界又重起呼吁政府“救市”之声,并且行内也开始流出政府计划用4000亿资金刺激经济的消息。那么,9-12月会不会是楼市的一个转机?政府真的会救市吗?发展商是应等政府救市,还是自撑,还是主动破发?

  【主持人】:奥运结束了,楼市终于度过了冷淡期。那么奥运期间的楼市情况是怎样的?奥运之后的楼市将是怎样的走向?今天非常有幸请到广州知名房地产专家韩世同先生。我们先从细节谈起,焦点房地产网根据阳光家缘成交数据统计发现,8月9日-24日广州共有2989套单位签约,我们也总结出了成交前十五位的楼盘。请问从这个表格中发现什么问题呢?

  【韩世同】:我对奥运期间的楼市成交情况比较关注,这两周虽然成交数据看起来跟之前没有太大的变化,但是结构有很大的变化。现在的成交集中在新推出的楼盘,包括热销的楼盘,集中度很高。成交量不是很均衡,而是集中在有效促销的楼盘,例如花都御宾府和小北御景,还有碧桂园的促销盘。而其他的楼盘销售不好,但是碧桂园的销售情况还是不错的,还有方圆的两个楼盘,说明这些楼盘价格策略适用得当。而有些原来的老盘,还保持原来的价格策略,就出现了冰火两重天的状况,其数据是不理想的。实际上从结构来看,对很多的楼盘来说是成交是相当的不理想。如果将几家成交很高的楼盘去除的话,其他楼盘的成交情况可以说是比较糟糕的。

  奥运对楼市的影响,可能对某些楼盘而言,实际上还把握了有效的促销时机,甚至取得了良好的促销业绩;但对于大多数楼盘而言,形势可能更加的严峻了,下半年或者是后面促销的压力更重,这是我整体的感觉。

  【主持人】:目前楼市总的观点是不乐观。用现在网络的热门词语来说,很多的开发商知道奥运不是很好,但是也很难“避运”,大家都希望用“受运”,希望从奥运中得到一些利好的效果,现在的结果就是谁“怀运”了,奥运期间成交总量是2900多套。

  【韩世同】:这里面还有限价房的量。

  【主持人】:奥运的情况大概是这样的,除了广州外,我们了解外地的情况,奥运期间焦点在13个城市进行了调查,发现很大的变化,开发商推盘的策略都在调整,打折变价情况比较多,广州的情况就是一、二手联动,北京和杭州使用的就是“鞭尸”行动,就是拉客到楼盘或者是组织团购,营销策略跟之前对比市场行情是怎样的?

  【韩世同】:我们不能局限于奥运期间来看,因为奥运的集中度是比较高的。虽然部分楼盘采用各种有效促销的策略,但是我认为目前最有效的策略还是降价,关键在于降价降得是否高明、漂亮;或者是之前高定价现在再降价,如果不进行安抚的话是很难达到预期效果的。

  万科为什么可以这么痛快的降价,因为万科很少在高峰时期拿地和大量推盘。例如万科金色家园2.5万元/平方米的楼盘并没有公开降价,但实际成交却降到1.7-1.8万/平米,这样的楼盘万科是完全不说的。而万科在广州其他的都是新开盘没有高价的历史,所以可以降价,而且跟该区域的楼盘相比价格比较低。如果开的价格高的话就要慢慢的卖,资金周转和各方面的压力就不一样了,因此降价的策略是不同的。

  我之前了解到部分开发商,他们一方面担心之前价格高开了,价格如何定?如果高位开盘,一点安抚工作都不做就降价是不行的;有的开发商说要100%的承诺,价格无论下降到怎样的价格都会给予补偿,这样其实就无法脱身了。而如果只是对用户进行一定的安抚,达到使降价策略不会出现干扰就可以了。

  例如翠湖山庄以前价格下降了很多,业主都举牌示威,如果给业主适当的差价补偿,业主就不会闹事。例如东部的大盘,当初购买的价格和现在购买的价格虽然只是相差了半年时间但是价格相差1000元/平方米,业主也会借故闹事。这其中也存在装修价格的问题,有的增加装修,有的减少了装修,从而掩饰降价的情况。大家都在运用各种各样的手法掩饰真实的降价行为,包括送装修,但会比较被动。

  像万科不需要掩饰自己的降价行为,所以就会积极主动。就好像在堤坝上挖口子,第一个挖的水就会流向你。目前市场的情况下,缺乏大量购买者支撑,单纯依赖于自住型和刚性需求的人购买,购买需求是严重不足的。所以,谁的策略对,水源就会流向你,每个城市的购买动力是有限的。我认为万科降价后、保利、中海都跟进降价,去年和今年出现的一轮降价调整后,目前的情况是比较稳定的。业界认为阶段性的底部出现,部分区域,例如金沙洲、白云区、萝岗区的楼价达到了七、八千元;而荔湾区、海珠区、珠江新城的楼价还是在1.3万元元/平方米—1.8万元/平方米。

  奥运之后,我认为市场的需求希望楼市价格下降,因为购买力不足,买得起楼盘的人的购买力已经满足或者是消化了,想购买但是能力不够的人还是无法购买高价位的楼盘,所以要通过降价的方式来激活和满足他们的需求。开发商在供给方面也存在压力,例如资金和年底业绩的压力。万科下半年年报的时候明确的提出要调整价格策略,只不过没有提到降价。结果媒体说其要降价,万科反应很大,就出来否定,实际上按照市场的情况进行调整是正常的。万科在广州目前没有这样的冲动或者是必要性,因为他们的楼盘货量不是很大,而深圳、上海万科已经传出万科要大幅度降价。万科几乎是引领了上次的价格调整,万科率先调整,率先保持稳定。广州目前楼市的情况跟深圳的情况比要好得多,因为调整了一次价格后就保持相对稳定。在过去的半年中大家都是轮番促销降价,没有将价格继续下探;现在房价到了继续下探的阶段,是否可以构成梯型的降价态势,既可以使价格得到调整又相对的稳定。

  我听到一种意见,股市的下降就是“头、肩”后直接到底了,可能这样的担心并不是多余。不过,我还是希望能出现第二次的价格调整之后相对的稳定,该阶段又可以促成有效成交的局面;如果出现这样的情况,就意味着广州的楼市可以实现软着陆,而且是比较平稳的。

  很多的开发商对未来的后市和整体的经济环境的判断是不一致的,尤其是经济和房价是否同时进入了下行通道的态势。如果认为最糟糕的就是出现经济危机,大家会做最坏的打算,也会做果断的举措;很多人认为这种情况不会出现,就不会采用“断臂”的举措。我是认为可能会出现金融危机或者是经济下行的观念,至少要防患于未然。大家经常讲一个笑话,老虎来了,两个人逃跑,一个人猛跑,一个人就说再跑也跑不过老虎,另外一个人就说我只要跑得过你就可以了,老虎就不会吃我了。但现在的情况可能不是老虎来了,而是洪水来了,这就不是单纯跑的问题了,而是有更高的智慧,要采取其他的策略,例如要爬树和跑到坡上。我一直认为可以预见的风险就已经不是风险了。例如印度洋海啸如果提前10分钟知道的话,稍做防范就可以躲过的。但我们许多企业不会有这种意识,如果没有防范的举措,现在有一些即使已经意识到但是来不及了,因为很多的错误不是今天造成的,而是昨天造成的。

  行业中有一些非凡的企业,因为他们是反方向运作的。万通的冯仑就明确提出了反周期理论,你买地的时候我就不买地,你不卖楼的时候我就卖楼,实际上钱都到了逆势运行的企业手中。恒隆的陈忠启就提出要拥抱熊市,可以消灭更多的对手,可以购买到便宜的土地,也可以进行企业内部强化的管理。我认为万科也是经历了这样的情况,他们是上市公司,也会有疯狂的举止,但市场出现变化的时候,可以及时审时度势的应变是非常重要的。

  【主持人】:如果往下走,是生存还是降价的问题,昨天看了易宪容的博客,他认为“降价才是生存之道”。汇景新城也是广州指标性的楼盘,它的策略跟其他的开发商不同,他就采取了封盘不卖,等到市场好转的时候才升价,而且该政策可能会持续到年底。这样的做法是否可以带动其他的开发商,他认为开发商不断的降价就会自己毁灭自己。请问有多少的企业和楼盘适合这样的策略?

  【韩世同】:我很赞同关注中小户型和普通住宅的观点,实际上中小户型,中低价位的楼盘的市场是巨大的。但汇景、富力等开发商现在都不开发中小户型,所以将中小户型抛给了政府。实际上香港有很多的开发商都是开发中小户型,获得巨大的市场空间,因此大家要研究一下策略。目前万科进行了策略调整,提出要增加中小户型,这是顺应市场需求的策略和方向;也有开发商提出中小户型现在反而成为救命的稻草,我是认同这个观点的。如果汇景的老板资金雄厚到可以过冬,现在封盘就不是问题了;如果不行的话,成本会不断的上升。我知道汇景原来也是开发过中小户型的产品,价格也到过五、六千元,今天这个历史似乎已经遗忘了。我知道侨鑫开发的汇景新城是功不可没的,在那样的区位打造了如此的社区楼盘是很不容易的。不要认为市场的调整就是改变了豪宅社区的地位。事实上还是要审时度势,要根据企业的实际状况进行调整,如果认为自己的粮食可以度过冬天,那么是没有问题的;如果无法度过冬天,还有可能被迫采取应对措施的话,还不如今天就想一些积极的策略。我认为,相形之下万科采取了很多的举措都是积极的。虽然很多人认为万科看市场是负面和悲观的,但是万科采取的措施都是积极主动的。

  万科拿到了番禺的地王后盖了万科金色成品,空间达到了近6米高,让住户自己间隔,这个概念和主意很高明。产品是否适合市场的需要,当地人是否喜欢,我们就要下回分解了。但我认为这一招是很高明的,因为他们的楼面地价跟旁边的祈福水城楼价是相同的,而且还是带装修的。这样万科的楼价就可以卖上万元一平米,因为这意味使用的面积可以增加一倍。但这在番禺是行得通的,在广州市区是不可能的,因为大家还要重新找设计师和施工队做这样的工程,这是不可想象的。

  我举这样的例子是想说明,积极的应对和消极的防范是不同的。要根据企业的实际情况来看,万科这样的企业是不可能停止前进的,如果让万科封盘过冬是不可能的,应该积极的应对。更好的措施还是应该具有反周期的思维和理念,这样才会更好。即使中国房地产陷入低潮可以向外发展,有一家港资企业在中国地产低潮的时候就到澳洲去发展,如果侨鑫还有其他的资源,也可以到其他的地方去发展。

  【主持人】:但是汇景封盘可以坚持多久?汇景新城的做法是否符合所有楼盘普遍采用的方法?

  【韩世同】:如果认为市场低迷只有三、五个月的话,可能就会措手不及;如果做了长期的准备,依然还是做出了关门封盘的决定,我认为可能也是符合该企业的策略,或者是自己拥有很多的资金,或者只是一种促销策略。 

  【主持人】:我们也去汇景新城进行了采访,他们的解释是封盘,但是背后的原因是战略调整,有可能是从集团的层面进行调整,如何调整我们是不得而知,这个阶段可以参观,但是不签约,即使之前签约的也会双倍返还订金给客户。

  【韩世同】:其实,真正封盘的话就不用高调宣布。哪个楼盘卖了一段时间都是封盘的,例如万科的楼盘有很多现在就已经没有货量可以销售了。

  【主持人】:奥运之后的楼市是怎样的,奥运期间我们发现很多的开发商关注的不是奥运期间的销售情况,而是奥运之后的楼市,最近传闻政府抛出4000亿元刺激市场,还有就是开发商降价,大家认为政府会救市还是自己降价破发。

  【韩世同】:我延续刚才的思维,我认为不但是房地产受到宏观经济的影响。刚才我提到了,我很赞同中央经济会议以前提到的方针和策略,提出宏观调控要强调预见性和针对性、灵活性,讲解重点、节奏和力度;当时提出的策略是要治理资本市场,稳定房地产市场,切实防范金融风险。我认为,这样的诉求和目标更加的符合我们面临的经济环境,但后来开经济工作会的时候就调整为“一保、一控”,保证经济增长和控制物价上涨,两者的调控和指向是不同的。因为,经济增长跟通货膨胀两者是有矛盾的,要保证经济增长的话,适度的通胀是必不可避免的。目前的情况下,是无从下手的。而之前的方针政策则是明确的,治理资本市场,稳定房地产市场,切实防范金融市场,是防患于未然的措施。而现在是既要保持经济增长,又要控制通货膨胀,如何平衡和实现?

现在房地产市场的判断,我认为中央决策层是否是过于乐观。现在很多的经济学家和金融学家都是看数据来分析判断现实情况,但目前数据很可能已经不能及时准确地反应现实的情况。比如,但从数据来看现在深圳和广州的数据还是很好的,深圳七月份的房价的数据还是1.6万元/平方米。光看数据是不行的,等到数据从同比增长到同比下降就不行了,我们缺乏的就是预见性。

还有,人民币升值导致出口必然的下降,我们却一味的迎合人民币升值的呼声。其实,产业升级是漫长的过程,出口加工的形势不是短期拿钱就可以解决的。现在所谓的热钱,其实就是这些工厂主不投资生产,而是将钱放在银行,或者投放到股市和楼市,让我们以为是热钱。实际上他们的营商环境是比较恶劣的,现在是简单的恢复营商环境还是短期内实现升级换代,都未必能达到预期目的。

现在的股市已经一塌糊涂,如果股市也有景气指数的话,是否可以再亮绿灯?如果房地产的数据上出现了负面或者是短期内出现了大幅度的下坡的话,整体经济环境就危危可及了。最近几天“牛刀”说深圳楼市要崩盘,我觉得即使深圳崩盘也只是程度的问题而已,反正“死猪不怕开水烫”。我更担心的是,北京的楼市对于全国来说是标志性的,如果出现了跳水怎么办?今天有很多的经济学家都乐观地说,奥运后经济不会衰退的。而我却觉得,只有出现了衰退的可能才会出现这种言论和探讨。我们还是应该做最坏的打算和积极的应对。其实,现在我们只是需要采取一些措施,未必是拿钱出来,但是要提前采取政策应对。

我始终认为目前中国这种小马拉大车,房地产独树一帜,其他的行业不景气的格局是不可能长期维持的。本来应该在股市和楼市过热的时候,利用通胀引导热钱投资到其他的行业。实际上哪个行业涨价哪个行业就有机会发展,房地产的价格为什么不控制,让楼市价格疯涨,股市价格也不断的上涨,而其他商品的价格上涨政府却都管得很细致,为什么楼市和股市这些关乎国民经济安危的市场政府反倒不控制。我认为应该按照整体的思路来解决,现在面临的问题是房地产的暴跌可能是不可避免的,我们是否可以采取一定的措施来延缓房地产的暴跌,从而避免金融和经济的灾难,减少损失。我的观点很多人不一定会认同,但我认为还是要防患未然,人无远虑必有近忧。

  【主持人】:请你用一句话总结奥运后楼市会出现的问题。

韩世同:奥运后广州楼市可能会出梯级下降的态势,这对于楼市健康的运营和发展会比较有利的。

  【主持人】:您认为暴跌会在此时出现吗?

  【韩世同】:如果形成梯级下降就不会出现暴跌。但北京房价是否可以避免暴跌和跳水就很难说,这反倒是最大的问题。我认为,广州楼市也依然是存在暴跌的可能性,黄文波在国土房管局的会议上提出开发商为什么不降价问题,他认为既然开发商可以降价却不降价,实际上是回答了一个问题,就是当大多数开发商意识到市场不行的时候必然就会降价,而且要大幅度的降价。因此,房价大幅下降的可能性完全存在,而且一旦出现大幅降价的态势,根本就没有办法阻止。

【主持人】:因为时间的关系,今天的访谈到此结束,谢谢你的到来,本期的访谈到此结束。

                                  2008年8月27日上午在线访谈

                                  2008年8月28日根据记录整理

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