注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

“我最担心奥运后北京房价跳水”  

2008-08-31 09:59:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

——韩世同对奥运后经济和楼市走向的看法

 

新浪网:各位网友下午好!万众瞩目的奥运会在无比伦比的称赞声中结束了,奥运会开幕以后,中国股市出现的大跳水,楼市也不景气,如今奥运会结束了,如今的房地产市场,跟之前有什么不一样,大家对奥运会的关注回落下来,各种奥运会的消息频频传出,有政策会有所松动的消息,为此有发展商已经捂盘赌政府救市,就今天还传出不保银行弃地产的消息,消息是林林总总。那么奥运会后,政府是否会出手救市,发展商是否能如愿以偿?今天下午茶就邀请寒桐投资有限公司的总经理韩世同来谈谈他的看法。

  主持人:有资料显示,曾经申办过奥运会的城市当中,大部分在奥运之后都会出现的经济的回落,中国的经济是否会出现一定程度的回落,这对房地产市场又会产生什么样的影响呢?

韩世同:其实,现在有很多专家说奥运跟整体的中国经济没有太大的关系,毕竟奥运在北京,而且投放的投资也集中在北京。我认为,我们现在经济的变化,经济的转换不完全跟奥运有关系关联,。但我们看到,影响经济的几个方面,股市和出口出现了比较大变化,楼市现在开始出现了一些变化。

其实我最关心是奥运之后北京的房价的情况,广深的房价大家可以看到,数据上面显示跟现实方面的变化不是太一致。我为什么会担心楼市的变化呢?我是基于这样一个判断,我们现在股市不行了,出口也不行了,如果房地产再不行,我们离经济衰退、经济危机还有多远?我就认为这样就已构成经济危机,因为股市和出口垮了,投资跟这些都是相关联的,目前楼市的变化我们现在所有数据上的分析还显现不出来。全国的数据甚至包括广深的数据和现实都有一定的距离,我们现在过度强调依据数据进行决策的话,就容易造成所有决策滞后。

所以,我是比较赞同和欣赏7月份的时候,中央特别会议提出关于宏观调控强调预见性灵活性和针对性,强调重点节奏和力度,提出要治理资本市场,稳定房地产市场,切实防范金融风险。这种提法要比目前定下的一保一控的目标更明确,我们采取的一方面保经济增长,一方面控制物质上涨,这两项工作任务目标实际上是互相矛盾的。在这样的情况下,我的确很担忧。

奥运之后我听到很多的声音,关于北京的楼价会不会跳水,深圳也传出有可能会崩盘。最近看到很多经济学家都出来说奥运之后经济不会衰退不会滑坡,他们都会表态说这样的话,反而让我更加担心这件事情。因为,无风不起浪,大家都在关注这个话题,就说明这个话题已经轮到可以放在议事日程上了,也是到了值得关注的程度。但我认为,我们还是要面对现实,要防患于未然。

  主持人:我们原来都觉得奥运会期间跟经济没有直接的联系,到奥运会结束之后,我们发现奥运会在整个经济发展上算是一个标志性。

  韩世同:我补充一点奥运跟广州的楼市没有太大关系,跟广州的经济关系也不太大。但奥运对北京整个楼市的影响则很大,不是在今天而是已经很多年了。我认为,北京的楼市已经把奥运的概念严重透支。目前北京是全国房价最高的地方,虽然是首都,有很多理由支持高房价。但是我相信北京普通的人民,主流消费群已经被隔离到市场之外,这样的一个市场是非健康的。这样的市场反而会酝酿出房价跳水的环境和条件,这是我最担心的。我们还能不能防止北京的房价跳水?这有很大的问题。因为,奥运之前北京发改委出面否认北京房价有10-15%的降价,我也听说富力合生在北京的楼盘降价三成,7折低价出售,而这两个发展商都马上出面否认。但是奥运之后,之前被否认的东西是否就会变成了现实,我是比较担心这点。

  主持人:我们更多看到是奥运会在经济上有一个标志性,但是因为奥运会结束以后,大家都把目光回过头来看楼市,楼市上各种消息特别多,就有一条消息说:要降低存款准备金利率救市,你们觉得这种可能性大不大呢?

韩世同:我认为,今年对存款准备金的调控手段使用频率太大了,甚至出现过度的效应,尤其对股市的冲击和影响。

检讨来看,我们以前担心所谓的热钱是否由国际上的机构进来,我始终对此保持一种怀疑的态度。我国是外汇管制相当严格的国家,这个按照郎咸平教授的分析:出口企业关闭了,不再进行再投资和再生产,资金就放在银行或者放在股市或者是房地产市场,这个钱又是以外汇的形式汇进来,通过结汇的方式转换成人民币,这很符合热钱的特征。但这些钱并不是来自所谓的机构基金财团,他们资金的运作只能通过合法的途径,他们如果通过非法的途径,即使将来盈利了,要划出去都是非常的困难。

原来政策的导向是否还这么确定,上调存款准备金率是为了压缩信贷规模,因为银行钱吸收的钱太多了要控制规模。我认为紧缩信贷之后,对房地产市场造成了很大的波动和影响,还影响到股市,这些因素又变成了一种互相连带的关系,现在政策是否该做一个反向的运作?所以,关于原来牛刀要挑战赵晓的时候,我就写过一篇文章,我说敢跟他赌调整准备金利率。如果我们经济出现了方向性的转化,原来是属于资金过剩,现在变成了资金偏紧;原来是属于经济过热,现在经济可能偏向于整体的动力不足。要是这种情况下,我觉得做政策反向的调整是完全有必要的,也是完全可行的。

我还建议适度地放松一点二次房贷,也不是一种不可取的举措。当初房贷的限制在打击投机的同时,也打击了一些正当改善性自住买家的购房需求,这个政策使银行的经营、开发商的经营业务、消费者的利益都受到一定程度的伤害,这样政策的微调是有必要的,这样的调整对整个经济的缓和和房地产市场适度的缓解是有帮助的,我认为可以做这样的调整。

我认为加息和降息都是进行灵活运用的工具,我们明明看到这个市场出现了该做调整策略的时候,还拒不采取这样措施的话,有的时候就会错失良机。我们对于利率工具的使用上相当不敏感,表现在2004年初的时候,我们的CPI是从负三到正五,但是利率政策没有做任何的调整,当年经济学家赵晓指出过这点,你的CPI物价指数从负三到正五有八个百分点的变化,我们的利率0.1都没有变动,这是不太适应的,我们不善用这种金融调控的工具。

现在我们其实应该更擅长,但并不是独孤一味上调存款转备金率,其实到最后都有反效应,我不认为这种单一的手段能有效调整复杂的经济。我认为的确有回调存款准备金率这种必要,但是我不认为现在的央行或者国家政府会接受这种意见。因为,他们还停留在根据数据判断房地产还没有危险,经济还是一片绿灯的幻象中。我们看到媒体舆论给这些领导人的资讯认为经济还是很好的,还是天下太平,不存在任何的风险。如果在这种居危思安而不是居安思危的情况下,我认为将会导致决策的迟缓性,缺乏预见性和缺乏防患于未然的防范措施及手段,当你真的意识到要起用这种调控工具时就已经处于无效阶段了。

主持人:假设如果真的降低存款准备金利率,对楼市会有怎样的影响呢?

韩世同:存款准备金利率会影响到信贷规模,由于受到信贷规模的影响规模的缩紧,正常的开发贷都已经受到一定的影响。开发商大体的资金来源三块:自有资金、银行贷款、开发贷、市场回笼(个人房贷)。如果市场受到影响,正常开发贷也受到影响,自有资金又早已经垫付进去。而企业流动资金这块主要靠这销售和贷款这两部分组成,一旦信贷收紧这样就会加速这种危机的形成,资金断裂的可能性就会越来越大;反过来,银行处于防范自我风险的时候,银行采取的措施又会加重和加速风险的爆发。

我一直主张正常的开发贷款是要保障的,银监会的刘明康主席也表过态:正常的开发性贷款应该是要保的,如何具体在操作层面加以落实?之前有一个阶段开发贷只收不贷,尤其是对于一些信誉不太好,抗风险能力比较差的企业。银行从来就不会雪中送炭,银行只会锦上添花,甚至落井下石,釜底抽薪。但这样的做法就会使情况变得比较糟糕,就容易出现资金链紧绷或断裂这样的危险;而适度的调减就有可能会使银行的运营空间得以加大,政策调控的方向更有利缓和目前银行和房企之间的困境和矛盾,如果只采取单方面有利的措施,可能导致情况更进一步的恶化,我是这么看这个问题的。

  主持人:如果泡沫存在的话,你不去挽救,泡沫会不会破得特别快,产生负面的影响呢?

  

  韩世同:其实之前有很多争论,行业商会都向国家建议,适当的采取措施稳定房地产的市场。如果楼价出现大幅下降,有一种观点认为会出现灾难性的风险;易宪容提出不同的意见,认为房价下跌不会造成灾难。我曾经对这个问题做过研究,如果缓慢的下降是不会的,但是骤降是一定会的,这是一个情况。

广州房价不是骤降,其实政府采取了很多的手段,例如放缓土地的供应、放缓限价房的推出量,还有舆论导向的控制。如果维持去年下半年的状况,你看看广州这个情况也不会比深圳更好。其实广州的情况已经是在政府、开发商和消费者共同努力下呈现出比较合理的梯级式下降的态势,是有可能实现软着陆的状态。

我希望北京和上海采取相应的方式,既要控制房价不会重新的反弹,又要比较缓慢的下降。政府采取的措施不一定是直接拿钱出来救市,而是采取有效的防范措施,其中包括宏观政策的微调。我想这种微调可能是给予一定市场的信号,让市场不至于到反弹的程度,到反弹的程度可能就是前功尽弃。我也担心会反弹,我认为放松的力度过大,就使开发商借这个机会重新拉升起来,重新又变成另外一种状况。

其实,即使是我们果断地有所动作的话,都有可能比较难避免房价大幅下挫,我刚刚讲的尤其是北京。而广州第二个梯级如果能够形成,基本上就非常的安全了,下一个台阶稳定半年,又下一个台阶稳定半年,基本上我们的风险已经稀释和淡化了。虽然还会构成负资产,还会构成断供,但冲击率、影响力、爆发力就没有那么大。如果不去防范北京的房价跳水,如果是瞬间内跳下,是直线式的,是陡峭的话就很糟糕的。能不能引导变成下楼梯的方式,就要运用一定的方式和手段,如果不靠政策手段来控制就非常难。

但是在这个时候,拿多少钱能做多少事?你丢进股市也是起个泡沫而已,如果丢到楼市去收购发展商的产品,这简直是荒唐可笑的事情。深圳打报告到北京去呼吁改变政策,这当然是反映一个情况,但我比较倾向于广州市政府的做法,他们做了一些工作,但是并没有过多的表述这些方面,只做不说。还有就是广州的舆论导向和控制比深圳好,深圳经常会爆出影响到广州和全国市场的传言,一会儿断供潮、一会儿牛刀打赌,一会儿万人购房团;广州就没有这种情况,相反广州甚至还有官员两会期间说中心的房价不会掉,还有上升空间,起到的这种工效和作用是完全不一样。

可以说,我们迎来的局面是来之不易的,我希望其他的地方,包括北京和上海以及深圳,也能够采取适度的一些手段,我们不叫救市也可以。但是你亮一亮家伙看看什么是有效的,并没有多少工具可以用。其实房价要往下掉,你也没有办法拦住的。适当的在这些政策上细微的调整,是可能改变人们的预期和看法,使人们对后市不至于过度悲观,能够稍微的缓解;使得有效的需求、有效的购买力能够及时在一定的阶段形成一个交投量。

其实广州去年底今年初经历的价格调整之后,保持了比较好的成交,尤其是6、7月份都在60万平米以上,房价相对还算稳定,这种局面是来之不易的。现在要面临进行下一个台阶的调整,不要让他一下子到底,这是要讲究技巧。我担心其他地方不是这样做的话,北京的房价走势就是特别令人担心的,北京的房价开始是龙头地位,房价开始上升是由北京引领的;而如果暴跌也是由北京引领的,这种可能性也是完全存在的。在目前的情况下我是最担心这点,因为股市掉得一塌糊涂了,现在楼市还是处于将要变化的状态,属于有点山雨欲来风满楼的状态。

我认为形势不太乐观,我倒是觉得决策层似乎没有看到这种危险性,这种危险性在开经济的工作会议之前是已经有所警觉,所以刚才一开始我就引述了不同策略的定位、不同的目标。如果要在这个方面比较疏忽大意一点,等到构成明显状态的时候,你再要想改变,你把十八般武艺用上都已经没有办法了。

主持人:今天有一条新闻招商银行研究发展中心表示:目前房价处在非常危险的境地,政府收缩资金是迫不得已,房价下跌是全社会供给出现了问题。在这种情况下只能是减少损失和保护银行,因此就是要放弃地产保银行,你怎么看呢?

韩世同:我一直认为:银行和房地产的关系是唇齿相依的关系,是鱼跟水的关系,少了谁恐怕都不行。房地产离开金融可以吗?银行离开房地产可以吗?银行现在的业务,所有的抵押品都必须是房地产,房地产的业务都占银行主流业务,有人说占的比重不大,我看占的比重相当大。

股市大幅的波动对银行不会造成影响,因为很少人贷款把银行的商业贷款炒股,但是拿银行的商业贷款买盘和开发楼盘这种情况是合理的。直接拿银行的商业信贷去炒股是不行的,但是拿银行的商业贷款去买楼,这些情况都是合理合法。另外,只要发生大的经济变化的时候,楼价起伏50%的可能性非常大。我们不要小看这50%,这50%非常可怕。东莞房价下降已经接近50%,其实就等于把前段上涨的幅度全部拿没了。比如,从5000元/平方米涨到10000元/平方米的时候是否是上涨一倍,而从10000元/平方米降到5000元/平方米时候就只是下降了50%,但实际上已经把上涨的空间全部降没了。如果市场出现了房价50%下降时,过去上升的空间已经全部退出来了。

所以,我们对市场的研判还是要一定的提前量,要有前瞻性和预见性,要采取防患于未然的措施和手段。招行地处深圳,反映的市场状态放到全国来看就不大一样。但我们也不能因为光看到全国的数据,就忽略了深圳所反映出的前兆性的现象。我认为要综合去看,我们采取的措施必须对金融和地产两个行业都有利,对整体经济都有利才行,要相互维护,否则你这样做其实是把自己伤害了。

 

主持人:我们对整个经济的宏观层面探讨也差不多,我们回到广州现在的市场上,面临十一黄金周,各大公司都打算促销,有些公司透露出来,促销还是没有人来,该如何处理,各位有没有什么想法可以支招呢?那天大家一讨论这个问题就是降价,如果降多了,买家就一定受用吗?

 

韩世同:其实降价有降价的技巧和方法,这主要是看策略。我们举一个例子,例如万科,在广州有些楼盘降价降得非常厉害,例如金色家园,但他们有说过降价吗?没有说过降价,实际上已经从25000元/平方米以上的均价调整到17000-18000元/平方米,不仅促销相当的有效,也没有造成太多的波动和影响。而万科在荔湾区的两个楼盘都是新开盘,只是低价促销没有降价,但开盘价却比同区域的价格降低了很多,降低了好几千。如果当时以15000元/平方米和16000元/平方米开盘的话,我相信不至于不好卖,但不会出现日光盘的现象出现。

这是属于策略比较好的,降价到位之后,万科就宣布该降的已经降了,降完了,就不降了,保持了比较长的稳定期。其实下半年万科不得不再降,广州和深圳的降价压力下不得不降。我想补充一下,刚刚讲到我认为招商行的总部在深圳,在深圳的感受是不同的,我们不要脱离具体的环境,他们看到就是这样一个很可怕的环境,这个环境在北京还看不到的。

深圳去年7、8月份的状况跟广州去年10月底的情况差不多,要打折和降价还没大降的状况,这种状况在数据上完全显现不出。我之前也说过:深圳的房价看起来非常的漂亮,只有成交不太好。7月份的均价到了16000元/平方米,12000元/平米的均价是把低密度高档次高价楼盘拿开了做分析的结果,其实这样不太合理。因为,同比的情况是没有去处高档楼盘成交的。我们不能够停留在光看数据做决策的状态,必须现实和数据结合,定量和定性结合,这样才可以准确的把握市场,尤其还要有一个前瞻性。

主持人:大家现在都很关心一二手联动,这种举动是否会在十一黄金周中延续呢?一二手联动,开发商让利给中介,是否说明其实房价还是有下降的空间呢?

韩世同:现在房价确实还有比较大幅度的下跌空间,开发商不太愿意降价有很多原因,一个原因有可能当初的定价比较高,有些高位入市的买家,如果降价太大的话,就造成这方面的抵触;有些开发商担心越降价就越卖不出去,甚至深不见底,就有这种担心。这其实可以理解的。

对于一二手的联动还有一种情况,很多区位里面,现在二手价格的变化有一个迟缓性。当初二手房价那么高都没有卖,现在一下子要他们接受降价很难;加上他们又是存量的东西,有买才有卖。而一手是开发商老板决定降价就行了,就要降价;二手这么多买家就是有1-2个降价,也根本显现不出市场的变化,如果整个市场要接受的话,就会有一个比较大滞后性。一二手房价倒挂,这是出现一二手联动的条件。因为二手不好卖了,这才使得愿意拿出客户跟一手去共享。

如果长期来看,一手和二手还是都要分开运营的。合富虽然两块都有,有辉煌和置业两个运营部门,其实这两种部门经营的手法完全是不同。中原的一手是没有二手强的,二手特别强,这方面经验非常的丰富;但一手方面在广州还干不过那三家:合富、中地行、经纬这几家。合富是一二手两个都可以做;经纬只做一手,二手做得很少;中地行根本就没有二手,但在一手市场里面能够运作;而满堂红是只有二手没有一手,现在他们借这个势头打入一手市场,最终还是取决于他们是否能够建立在市场立足的团队。如果不行的话,对不起,可能还要回二手市场,只是这个阶段借东风,借用一下你的客源而已。到时候你能不能在这个行业立足,关键还是要看真功夫和真本事,一手的运作跟二手的运作有本质的不一样。

我是专门做市场营销的,我研究过二手市场,在这个市场细分、定位、策略组合这些手法完全都用不上。只是想办法开一个门店,培训好员工之后就可以开业了,基本上是单兵作战,单打独斗。这个市场里面谁的门店开得越多,谁的份额就越大,影响力就越高,品牌力也就越高,只要你业务员单兵作战的能力强就可以了。市场策略这在二手市场里面比较少运用。我希望中原和满堂红也能趁这次机会把一手市场做强做大,要讲人才的话,他们其实不缺乏这方面的人才,但要研究一手市场的运作特点,一手市场有他一定的特点。

   主持人:请你给网友做一个黄金周的预测。

  韩世同:我觉得金九银十和下半年11、12月份,楼市出现价跌、量维持稳定或者有所回升的局面的可能性更大一些。因为开发商的销售压力和业绩的压力比较大,消费者也期望,尤其是无效购买力这部分的刚性需求者,期望价格有一定下调的话,其购买力可以释放和激活。楼市有可能呈现梯级式下降的态势,这种状况会对广州楼市健康发展比较有利。

  主持人:因为时间的关系,今天的访谈到此结束,感谢你的到来。

 

 

                                      2008年8月27日下午在线访谈

                                      2008年8月31日根据记录整理

  评论这张
 
阅读(11910)| 评论(19)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017