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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

东塔底价成交或是目前最好结果  

2008-09-14 05:42:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  日前,广州商业新地标项目东塔楼面地价以2860元/平方米成交。有媒体认为,这是近3年来珠江新城地价的最低点,与一年前卖出的珠江新城地王11912元/平方米的地价相比,下降了9052元/平方米。我却不这么认为,我认为东塔底价成交反而是最好的结果。为什么?因为,这是超高层的大型企业标志性建筑,其开发和运营模式不能按一般商业项目来考量。

  记得西塔当年开标时,新鸿基投出的是零地价;而这一次新鸿基干脆没有报送项目开发方案,这是我觉得比较可惜和遗憾的事情。其实,当年新鸿基西塔投出零地价的时候,就引起我对这类超高层标志性建筑开发运营模式的关注。我认为,新鸿基投零地价不是没有道理的,因为这些大型标志性建筑建设周期长、资金要求量大。如果,在零地价的前提下进行招商和投标,结果可能大不相同,一定可以吸引更多更有实力、更有经验的投资机构参与竞投。

  此次东塔的竞投最后有五家来自广东、香港和新加坡的开发商参与竞投,包括新加坡凯德置地,香港新世界地产、华人置业,内地的越秀城建地产和保利地产;在前两轮的技术标和商务标评审中,保利地产和凯德置地被淘汰,最后只有越秀城建地产、华人置业和新世界地产进入最后一轮现场竞价;而最终只有周大福公司一家举牌,并以底价投得地块。

 这是否说明开发商信心不足,对市场前景不看好?对此,广州市国土房管局新闻发言人表示,这可能存在一些误会。比如,东塔项目的成交总价为10.6亿元,折合楼面地价2860元/平方米。实际上,在10.6亿元地价款之外,竞得人还需要另外支付5亿元珠江新城地下空间开发建设费。如果加上这5亿元,东塔项目成交总价为15.6亿元,实际楼面地价达到了4239元/平方米。这样的楼面地价水平,在国内其他类似东塔项目的巨型商业地产项目中还是较高的。

  而且,类似东塔项目这样的大型商务地标建筑,具有高投入、高风险的特点。根据五家参投企业的标书反映,在不考虑物价、人工成本、货币汇率等因素变动的情况下,东塔项目仅建造成本就将超过70亿元。如果加上后期经营管理成本,五家参投企业申报的总投资额均超过了100亿元,回收成本周期在15年至20年间。

  由此可见,开发建设东塔,对企业融资实力、抵御风险能力提出了非常高的要求,市场上有实力承接东塔项目的投资集团的数量是相当有限的。东塔项目从2007年5月酝酿出让到最终成交,历时近1年半,主要是通过充分的市场推介来吸引尽可能多的投资者参与竞投。此次出让能吸引六家企业参投,五家企业提交标书,实属不易。

  该新闻发言人还表示,东塔这种地标性商务地产项目不能简单地等同于一般概念的房地产开发项目,其竞价激烈与否并不重要。东塔项目成功出让对于促进广州市现代服务业发展,增强投资信心,提升广州市对总部经济、金融等高端服务业的集聚吸引力有着重大意义。该人士还表示,在今年经济形势整体趋紧尤其是当前金融货币环境下,东塔能顺利出让充分表明市场对广州投资、创业环境的认可,对广州现代服务业发展前景信心十足。 

  对官方的上述看法我基本认同,但对这次东塔的招投标,还是有一些看法:

  一是对收取5亿元地下空间开发建设费有不同看法。其实,我觉得像东塔这样标志性大型超高建筑即使不收或缓收地价也不为过。现在,却还要比西塔多收1/3的地价,而且还几乎是作为广州首例收取地下空间开发费的项目。要知道,地下空间的造价和维护费用要比地面空间大得多,而商业价值却又受到一定限制和影响,反倒要象地面空间一样收取差不多2800元/平米的费用(5亿/18000方),似乎有些不太合乎情理。这样,将会加大投资方初始投资的负担,增加开发和运营的压力和风险。如果该项目因投资压力过大而停工或长期处于亏损经营,其预期的经济效益和社会效益就难以实现。相反,如果少收、缓收或采取土地入股形式,就可以适当减少初始投资和运营的压力及负担,可以使项目早日实现预期的经济效益和社会效益。

  二是周大福如果作为金主,其经济实力应该是毋庸置疑的,再加上新世界作为其后盾,其开发本项目的经济实力应该是问题不大的。但无论是周大福还是新世界,与新鸿基相比在开发超高层标志性大型建筑方面,可能经验和能力就略显不足。或许,由他们来投资兴建能顺利达到建成完工的目的就已经不错了,如果要指望本项目能达到国际先进水平和档次,除非有更具实力和经验的投资者加盟。因为,投资开发商的能力和水平将决定开发项目的水平和档次。象西塔如果单靠越秀城建来建造,最多只能建成国家级水平和档次的;而东塔单靠周大福、新世界来建造能建成亚太级的水平和档次就很不错了,如无外援则很难建成国际级、世界级水平和档次的标志性建筑。

  三是对东塔开发的市场前景有些担忧。也许,这些担忧是多余的。主要是目前珠江新城写字楼、五星级酒店以及观光功能的产品已经开发了不少,项目本身与西塔的产品定位和市场定位也较难形成差异,相同形态、相同业态的同质化竞争可能会增大运营的压力和难度。而且,整个珠江新城都缺乏核心竞争力,地方官员期望能筑巢引凤,但筑了“巢”之后能否引来“凤”还是个问题。

  我一直认为广州在打造总部经济和金融中心方面不如打造国际级会展中心有优势,在发展现代服务业方面采取的是多中心的做法,缺乏重心、核心和真正的中心,反而变成了无中心。因此,如何扬长避短是必须面对和加以解决的现实问题。应当以发展国际级会展中心和城市为中心、重心和核心,带动其他方面的现代服务业全面发展,这样才有可能使广州成为对亚太地区有影响力的国际城市。

 

                 2008年9月13日

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