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韩世同的博客

 
 
 

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韩世同对双降政策和万科退房潮的看法  

2008-09-19 08:57:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【主持人】:各位焦点网的网友大家好!几天前,正当我们沉浸在中秋假期的喜悦中时,美国华尔街的金融市场发生了振荡:158岁美国雷曼银行倒闭了、美国股市暴跌,AIG也被预测将在数日内可能倒闭。当时,可能中国大众还觉得这些变化距离自己比较遥远,但当昨天中国股市跌破2000点,中国政府从昨天开始执行减息政策时,我们觉得发生在美国的金融危机距离自己比较近了。那么,在这样的经济大环境下,中国的经济会发生什么样的变化,这些经济变化将会如何影响楼市?今天邀请到房地产专家韩世同对此做一次深度的解读。首先,请你分析一下美国雷曼银行的倒闭给全球经济带来怎样的影响,进一步会发生什么样的事情呢?

 

房地产与金融的关联影响不容低估

  【韩世同】:对这个问题我没有做很深入的研究,但在探讨时我在思考一个问题,这次雷曼银行的倒闭,并不是由它造成的,应该是次按的原因造成的,次按又跟房地产又有关系。当初美国连续17次加息是因为经济比较繁荣和兴旺的状况,而在这种状况下延伸了房价的虚涨。美国银行体系跟中国的银行体系不同,美国房地产贷款有专门的机构,现在投行有更多是做投资或者收购资产打包上市等等这方面的业务和功能,他们没有做储蓄这方面的业务。如果再回头往更远看,曾经我们看到美国经济过几年就有一个很大的振荡,高科技网络的时候也会有一些疯狂,好像带来毁灭全球性的影响,到最后全世界的经济格局都会受到他们牵涉影响。而这次从次按开始就已经波及影响到中国市场的楼市和股市,其实是因为由房价下降引发次按,现在已经形成了金融危机,已经开始出现这些投资机构倒闭。在美国政府多次救市的情况下,还出现这种结果,说明房地产与金融的联动性不容低估的,格林斯潘称这是百年一遇的情况。但他们在股市上的表现没有我们在股市表现的狂泻的程度那么大,在参与的机构方面,像雷曼银行这方面反而会显得更加的直接,我们的银行有买他产品部分是直接的影响,现在是心理上的冲击和影响更大。美国的金融市场跟中国的金融市场不同,例如摩根大通在中国大陆也有投资业务,特别是房地产方面,有些还跟股市有关联,如果全面撤出,国内的股市和楼市是比较难以承受的。一年前我们还在为资金过剩担心的时候,可能那时候已经存在潜在的迹象,但是很不幸的是我们看到只是表面的情况,其实次按一定会对全球造成影响。1998年亚太金融风暴,对我们有多大的影响?尽管我们当时还比较的封闭,实际上我们经济的状况还受到很大的波及和影响。当时人民币没有贬值,整个市场受到冲击是最小的,而1997-2003年房价一直是下滑态势。在当时的过程当中,整个经济一直是处在通缩的状况,当时我们降息降了8次,而CPI处于负三了。现在,中国的经济跟国际上联系越来越多,由于出口的方面和市场的开放有很多外资进来,这些影响会产生什么样的结果?这两年股市曾经过高,楼市也被拉高,处在这样的情况下,什么事情都有可能发生,这要看政府的经济智慧,看在这方面是否采取有效的应对举措。

  【主持人】:刚才你谈了一个的观点,美国的金融危机是非常严重。那么美国政府刚刚启动的对“两房”公司的救市计划,在这样情况下,美国政府的救市是否会成功呢?

避免经济危机的关键在于经济决策

【韩世同】现在还很难说,造成目前的这种现象,其实美国政府是难辞其咎的。格林斯潘是比较擅长利用降息和升息调控经济,其实经济决策是很关键的。我不太认为美国政府在这一轮的经济变化上能够采取像老格那么有智慧和头脑的调整和变化,甚至我们都没有看到美国政府采取的措施对事态有很明显的改善。像上次拉升17次的升息,美国政府能够调节经济的手段其实比我们还少,因为他们是比较市场化的运作。现在却要用很多属于行政手段去救市和救助,这种情况我们不太好评估。日本当年造成的金融危机也是由于房价大跌,但如果采取政策有错误的话,就会倒致银行的关闭。我不知道为什么美国政府采取一系列这些措施之后还是会出现一连串的关闭的危机,我认为他们是史无前例的去救市,但还是救不了。我看到有些专家说到美国考察过次按,次按占的比重是非常小的,为什么这么小的东西通过银行延伸工具最后放大到什么程度,我们都比较难理解。现在要花这么大力气和力度,都没有办法控制和解决,甚至还波及和影响到全球的金融和经济。这里面恐怕都要检讨美国政府的金融政策和经济政策,现在是美国总统选举时候,我不认为他们在这个时候会有合理的措施和对应的措施,中国政府就要引以为戒。经济危机变化因素肯定是固然存在的,就好象春夏秋冬一样,这是非常天然的规律,但是否每次经济危机都会带来这种恶果,导致158年历史的银行今年就过不去,在我看来原本是非常小的坎都过不去了,这方面我们应该引以为戒。

【主持人】:美国的金融危机对房地产业会有哪些影响,能不能具体谈一下影响力有多大呢?会影响到哪些方面呢?

              退房潮对房地产带来的影响也不容低估

  韩世同】:我觉得美国金融危机反倒为中国制造了一个缘由,中国要是以后出现了经济危机可以推说是美国引起的。当然,我们不能排除美国景融危机对世界的影响性,但是中国本身的情况其实也是不容乐观的,股市和出口已经垮了,投资和消费能不受到一定的影响吗?另外还有一个方面就是房价,现在房价还是在股市之后开始出现回落。如果要不能够稳定住房价的话,就是不能使房价够保持缓慢回落,即使没有美国的金融危机我们自身的原因就能构成金融危机。原来说经济防止过热,今年发现感觉不太对头了,半年多当中经济总体方向性的政策都调整好几次。开始是两防,防止经济过热、防止通胀;中央开过特别工作会议之后提出要治理资本市场,稳定房地产市场,切实防范金融风险;现在又变成一保一控,恰好这个目标是很矛盾的,就是一个矛跟一个盾哪个强?问题是你要保多少,控多少,在具体的实施当中很难落实到你保什么、控什么,这是比较难平衡的事情,我不认为这是很好调整的策略。这次雷曼兄弟倒闭的直接影响只是我们银行购买到他们的股票和债券,我认为影响最大的还是心理。这些投资巨头他们可能会改变在中国的投资策略,我最近看媒体报道还有很多外资在抄底,显然对外资这种抄底的行为就会受到这种影响。本来抄底也未尝不是好的情况,如果市场还能够吸引人们对你的关注,还能够留住一些资金,这未尝不是一件好事情。恰好连这一波也会被撤走,我们已经被托得非常高的楼市,用什么再去托住,使楼市不要跌得太快?虽然我们没有美国次按贷款存在的结构和因素,我们的经济和房地产一样会受很大的影响。  其实在高位购房的人并不是太多,大量是属于投资性的资金进入;现在房价掉下来的时候,其实大量本地自住性的需求没有受到很大的冲击。因此在阶段性的底部市场承接能力还是有,只是没有当初在火爆上扬的时候那么猛。现在的情况不光是广深的市场在波动,京沪和二线城市也已经进入了降价的浪潮之中,甚至像上海和杭州出现了因为降价影响的退房潮,这些对房地产带来的冲击和影响也是不容低估的。

【主持人】:我有一个疑问,为什么发展商要等着政府救呢?或许楼价只要稍微往下调一点就会有成交,发展商不需要等待政府去救,自救就可以解决部分资金回流问题。你是否认同这种观点。

          调整二次房贷政策对三方都有利

  【韩世同】:房地产业界提出的救市措施,并不是像有些地方所说的拿钱出来。像这次的减息,其实对房地产的影响相当的小,对供楼人也就是减少几十块钱的供楼负担。但是开发商没有五年期以上的开发贷款,都是短期的。不过实际上影响开发商不是信贷成本的问题,民间贷款的利率相当高他也愿意借,问题是能不能借得到,能不能度过危机。其实最重要是信贷规模,即便这次少量的金融机构下调了一个点存款准备金,他们的贷款规模的增加不会全部放在开发商或者房地产方向,不会转向开发商。现在房地产业界要求比较大的是正常性的开发贷款还是要保障,正常的全部符合规定的,所有的文件都齐全了,自有资金的比例又达到,我觉得这才是一个合理的诉求。当然,这里面也存在有些企业过度的扩张,这里面需要适当的掌握和控制,现在就变得是强的企业受到关注最多融资能力也最强,而弱的企业就更加的弱。

  信贷规模跟之前央行过度使用存款准备金率的这一调控工具有很大的关系,去年是十次加息和十次调控存款准备金率,是双管齐下;而今年半年内没有加息却一个劲儿地上调存款准备金率。原来的调整不会造成太直接的影响,最后累积的效应就会特别的明显,这也是过度上调影响到信贷规模的问题。还有一个政策就是一年前的9.27政策,二次房贷政策明显是过严了,把改善型自住的买家列入到限制之内。如果是第一次购房并没有到位,还想再调整,在这个政策上面,现在业界呼吁最强烈就是这一条。这个政策调整对央行来讲,仅仅是一个面子的问题。但是对整个行业来讲,包括金融行业都是有利的,对开发商有利,对消费者也有利,甚至对银行也有利。其实,现在最有效的一部分刚性需求这部分人的购房能力反而被政策限制住了,这个政策的确打击了很多利用银行贷款的投资投机买家,但同时限制了这部分人,现在希望政策调整,是要激活这部分的购房需求。其实,在目前这样的市场下,他们是最有力的置业者,他们比首次置业者购买能力强。如果再拖下去等到市场真的不行你再调的时候他们可能也不买房了,现在的住宅市场价格这么高,如果单靠首次置业者去买的话肯定支撑不起这个市场。

  【主持人】:听了你的观点,其实就是应该适当调整一些过严和不当的调控政策,把过去政府不断为楼市加的枷锁,现在一块一块的拆了。而在这种情况下发展商应该做点什么呢?像万科这样降价引起退房潮怎么办?

              消费者的素质和市场化程度还有待提升

  【韩世同】:万科的降价促销,尤其最近在上海和杭州引起退房风波的状况,我想万科有点始料未及。我是这么看的,品牌伤害和一时危机的问题跟万科的生存问题还不是有直接的关系,万科现金为王低价促销的策略相当的明智,但可能会江浙那一带市场消费者的心理承受能力和市场化素质估计不足。万科在广州降价促销策略就十分成功,比如万科的金色家园,其实两万5开盘,最后卖到一万七,却没有人闹事。所以,目前广州是万科销售压力最不大的区域市场。其实,万科在广州的项目已经没有降价的压力,甚至万科在广州现在并没有再打起降价的旗号,在金九银十总共只推出了600套货量,其中还有200套是商业单位、200多套是远郊的单位。现在万科在长三角碰到了一定的阻力,是否要调整的策略?我看到潘石屹对此的分析是非常的肯定,他认为万科北上低价策略几乎是攻无不克、战无不胜的,可以从南打到北,因为在每个城市都是率先第一个低价促销,谁的钱都汇集到这边来;现在虽然存在负面的影响,但是没有阻碍到万科继续推进这一策略的意志。不过,我还是觉得适当的安抚工作还是有必要的,哪怕是精神安抚,在这方面是需要与消费者沟通的,你要是过度的采取激化矛盾的做法,后果或麻烦也不小。我看到网上有些文章形容现在的楼市像当年股市开始的时候,人们缺乏心理承受能力,就提出“楼市有风险,投资需谨慎”的口号,这是对消费者的教育。事实上,我们不能因为这个时候房价下降就要求开发商做让步。因为上涨的时候,我们是否认为开发的毁约也是合理的?其实那种行为是值得谴责的;而现在这种闹事的消费者也应当反躬自省以下,高位的时候为什么不能冷静一点,为什么要那么冲动?其实,这里面双方都要有一个反思的过程。

【主持人】:其实香港的模式还是非常的稳定,一块地认认真真做很多年。昨天股市下跌跌破2000以后,你有没有收到市场的信息,房地产这边有什么反应,会不会急流勇退这样的风声呢?

               外资房地产抄底行动会有所缩减

  【韩世同】:其实我看到一些媒体报道,外资对进入房地产市场抄底非常感兴趣,恰好他们认为这是一个比较好的入市机会。之前的风波和危机没有那么的明显,如果出现这么大的震动,或者影响这么大情况下,我相信这些资金一定会观察,看一下是否还会走低。在经历了风波冲击影响之后,再抄底话,底部可能会更加扎实。现在这个过程当中,我相信很多人都会采取一个观察和观望的态势。

【主持人】:假设这些基金对中国房地产市场存在观望或者干脆就撤出,这对房地产融资比较困难的问题又是雪上加霜。融资的困难会不会进一步加剧呢?

               目前放松房地产信贷规模的可能性很小

  【韩世同】:我认为是必然的,目前无论是国内的A股还是香港的股市,都不是太理想,要想通过股市融资的话,这条路也断了;债券的融资,一般的民营企业好像比较难成功申请到,我们看到保利和万科各家都申请了几十个亿;一般的房地产企业除了正常的开发性贷款外,我认为一般的渠道只能通过市场销售回笼资金。原来指望股权的转让或者项目的合作开发,在目前态势下面,即便能进行,代价和成本也会特别的巨大。尤其是对早期比较高价取得的项目,一些地王类的项目,基本上你不做大幅度的退让,没有人会跟你合作。除非资金非常的雄厚,如果资金不雄厚的话,目前比较好的选择还是通过市场来回笼资金,这样会有直接的效果,也会可靠一些。等待银行给你松绑,我认为目前看起来可能性相当小,只是能保持正常的开发性贷款就不错了。即使保持了正常的开发性贷款,如果市场萎缩还是不够的。企业的资金来源最多银行解决三分之一,自有资金解决三分之一,其余都要靠市场解决,市场一萎缩,其实就难以维系了。

【主持人】:目前经济形势的变化,对发展商之前制定国庆黄金周营销的策划又要做调整了,请专家预测国庆黄金周的市场会发生变化呢?

           房价暴涨后也可能平稳地一级一级下来

  【韩世同】:即便没有美国金融危机的波及和影响,广州房地产市场的金九银十面临着第二轮价格调整的压力,或者是来自开发商回笼资金和冲业绩的压力,或者是来自市场的需求压力。因为,广州楼市已经稳定了很长的阶段,如果继续保持稳定,不是说不会走下去,只是可能会重新进入成交量萎缩的格局。如果等到成交萎缩很严重才加以调整,就很难维持比较好的成交量的结局,。我认为广州房价的下降第一级下得非常好了,第二级能不能出现,或者能不能形成?这的确是非常关键的环节,就看金九银十能不能有些积极促销。万科这次肯定不会成为带头羊,因为货量的压力非常小。我现在还看不到有带头大幅降价的楼盘,都是比较小幅的。这种降价效果也可以,但这种降价就未必能保持和稳定很长的一个阶段,有可能会一下去就没有底了,或者根本就是一泻到底。如果广州能够使房价暴涨之后,又能够平稳地一级一级下来,就是最理想的状态和结果。既然,房价没有控制好已经暴涨,我们面对这个结果是要如何选择一个最好的结局,我认为完成有这种可能性。现在会带来一些不确定的因素,一个是来自美国,还有一个是央行的举措。我看到网上有人解读,开发商要对央行和政府采取的举措饮酒庆贺。对这种轻微的政策调整,会给予如此巨大的希望,这可能就是开发商不太愿意面对现实的结果。我倒是觉得央行的这次减息并没有特别地关注房地产,我认为是短期应对的手段。目前我国经济还是处在一个滞胀的状况,通胀只有少幅的回落,甚至加息的条件还依然存在,应为今年CPI至少平均还是在6%以上,所以还是实际负利率。为什么央行会采取这样的措施,能不能达到这样很明显促进的效果?这还是需要观察。还有很多种说法,一减息银行股市反而掉得非常的厉害,整个股市也在掉。但如果不做这个措施,是不是可能掉得更加惨和更加凶呢?我们不可能再重新演变另外一种结局,这是不可能的事情。我一直觉得,现在还没有到通缩的状况,因为降息是在通缩状况下才适宜采取的工具,是不是等到那时候就已经没有工具可以使用了?如果准备金率回落也是对过去过度使用的调整,并不是说真正到了该让他降的时候,而是原来不该升那么多,现在升了那么多,现在要调整到适当的位置。有很多人解读成金融政策全面放松的说法,我认为未必是这样的,因为太急转直下了,我认为只是修正和应急。

  【主持人】:我可以得出一个观点,美国的这次金融危机对中国的影响可能是比较严重的,唤醒政府要重视,因为政府的救助是很必要,银行放松一些贷款政策,而发展商业要根据自身的情况采取一些措施,例如降价这时候是非常有效的。今天的焦点关注节目就到这里结束了,谢谢。         2008年9月17日下午在线访谈

2008年9月19日根据记录整理

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