注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

都市别墅带来全新的生活方式  

2008-09-21 10:14:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

——中海金沙熙岸别墅开发特点的介绍和点评

   最近中海公司邀请我参观他们近期即将开盘的别墅楼盘——中海金沙熙岸。这是中海集团继开发中海金沙湾和中海金沙馨园之后,在金沙洲开发的又一个项目。不过与前两个普通洋房楼盘身份不同的是,这个新项目定位更加高端,是中海在广州地区开发的首个别墅楼盘。虽然,这是中海地产进入广州市场开发的第一个别墅楼盘。但据我了解,中海地产在国内外开发和建造过许多别墅,具有29年别墅开发经验。而且是建筑科班出身,在产品设计和建造等方面均具有很高的造诣。据介绍,中海金沙熙岸将汇聚中海多年的经验和心血,建造出广州前所未见的“中海式”别墅。相信读者们都和我一样希望能先睹为快,但该别墅盘现在才刚刚对外开放,我可以先根据自己的观察和见解,谈几点该别墅盘所表现出来的广州别墅开发的特点和趋势,以飨读者。

“第一居所”——都市别墅使理想成为现实

中海金沙熙岸位于珠江上游江畔,拥有800米长的江岸线,是金沙洲区域景观最佳的一段江岸线。此外,该别墅达到近200套的开发规模,而且是纯别墅的豪宅社区。可以说,中海金沙熙岸是目前广州少见的具备一定规模的城市江景别墅盘,而且是可以作为业主的日常居住的“第一居所”,其商业价值和使用价值将超过一般的度假别墅。因此,中海也将金沙熙岸的别墅称之为“七天别墅”。

从目前广州别墅市场来看,都市别墅比较稀缺,现在开发的别墅大多集中在远郊,比较大量的别墅产品都在从化、清远、增城、花都、南沙等地。这些区域因地段位置偏远,交通距离、时间距离和空间距离等都有一定的局限,决定其不可成为人们的“第一居所”,而只能作为休闲度假的“第二居所”。因此,远郊别墅的居住价值和使用价值大为降低和减少,因其不能有效地满足高端人群日常居住的需求。

中海地产正是看中和把握了这部分高端人群的居住需求,为他们打造出既具有良好居住环境的“七天别墅”,是可以作为“第一居所”的城市江景别墅。据介绍,中海金沙熙岸项目之所以定位高端别墅产品,就是因为其景观资源的稀缺性和交通的便利性构成了其核心的内在价值。该项目既拥有少见的城市江景资源,又地处广佛都市区核心地带;而且距离广州中心城区仅10余分钟车程,与广州荔湾老城区隔江相望,是目前在售的别墅盘中距离广州市中心最近的别墅项目之一。

  从中海开发的这个别墅盘,我们可以看到别墅是否能作为日常居住的“第一居所”,可能会成为高端人群购买别墅的一个购房要求和选择条件。如果别墅能作为“第一居所”,其商业价值和使用价值就大不相同,这是我要谈的第一个特点。

           “买一送一”——产权面积大于销售面积

近期即将上市的中海金沙熙岸首期组团已经定名为“观澜”,目前尚未定价,估计市场销售价格可能约2万元/平方米左右,但每套单位将带有与建筑面积相同的附送空间,使得实际价值大约相当于1.2-1.3万/平方米。据介绍,中海金沙熙岸的别墅销售面积虽然只有287-361平方米,但每户都可以额外赠送125-170平方米的带产权地下室空间,可设计为高档的私人休闲会所或者家庭影院。此外,产品还有前庭、后院、侧向地坪花园、内庭院、退台式花园、中庭别院、外连廊花园、超大江景露台等赠送空间,面积与建筑面积接近1:1,从而大大提高了产品的附加值。

我们可以看一下中海金沙熙岸的四种别墅的面积:

A型双拼别墅,销售面积361㎡ ,建筑面积531㎡,另附送私人会所约120㎡、露台2个;

B型双拼别墅,销售面积约287㎡  ,建筑面积417㎡,另附送私人会所约100㎡、露台5个;

C和D型联排别墅,销售面积约296~304㎡  ,建筑面积]422~433㎡,另附送私人会所约100㎡、露台5个。

首次推出的观澜6-10座是项目主推的大面积别墅,此户型建筑面积531平方米,套内面积361平方米。地下一层具有独创的下沉式庭园,同时设有坡道停车位及双车位地下车库,可同时停放4辆小车;首层挑高达到6米,带有长辈套房以及80平米南向私家花园和40平米侧向地坪花园,而二层的双中庭设计则最大范围保证了通风采光。

为什么开发商要做亏本生意,要“买一送一”,又不按产权面积和建筑面积来定价,而是按照销售面积定价?原因在于,以往别墅的开发商往往忽视和不注重为业主提供增值空间的服务,而中海的开发商则加大地下空间和地面空间综合利用的力度,尽可能在规划许可的范围内拓展使用空间。但按规定别墅的销售面积只能包括地面之上的室内建筑面积,而不包括地下车库、带产权的地下室空间以及露台庭院等使用面积。

表面上看,开发商这样做的确有些吃亏,因为地下室的成本造价远比地面建筑的成本造价要高。加大地下室的建造,而且还要开辟采光的天井和车库坡道,按规定却又不能计入销售面积,只能作为赠送面积列入产权。但这样做对用户却是十分有利的,不仅可以将有效的使用空间大为扩展和提升,而且可以使别墅的附加价值也得到很大的提升。加大别墅使用空间的开发力度,这是中海金沙熙岸别墅开发的第二个特点。

    “电梯别墅”——凸显人性化设计理念

中海金沙熙岸首次推出的观澜组团别墅均为南偏东朝向,户户面江,视野开阔,附带超大江畔私家花园。其余二线各组团均为座北向南,确保通风对流,采光充足;三进三叠内外互动的立体庭院设计,前庭、后院、侧向地坪花园、超大江景露台等,组合成灵动有致的室外立体绿化系统,同时也弥补了城市别墅地坪花园面积偏少的不足。该项目还添入7.2米超宽南向主卧、6米挑高豪华大厅等众多创新、奢华元素,倡导全新的别墅健康生活理念。而且,户户均设有豪华私家电梯,这在广州别墅项目比较少见。业内人士认为,别墅电梯设计,充分考虑到了购买别墅产品的高端买家对生活便利的需求,体现中海设计理念中的科技化和人性化。

以往,只有高层建筑才会装电梯,而且电梯洋房也是近10多年才逐渐被买家接受和喜爱。但电梯别墅,在许多人看来似乎是过于奢侈和腐化,就几层楼高还要用电梯,没有必要也太浪费了。其实不然。我这几年不断听到一些住别墅豪宅的老板和业主抱怨,由于别墅楼梯比较窄,老人和儿童每天上下的次数较多,摔倒跌伤的几率很高。虽然,一般别墅都会将老人的住房安排在楼下,但其活动空间受到很大限制,而且依然无法避免意外和事故的发生。还有,过去别墅安装电梯是被认为是奢侈和浪费,因为其造价高使用成本也高;而现在电梯已经成为别墅不可或缺的必需品,不仅对具有很高的使用价值,而且也充分体现了尊老爱幼的道德观和人文关怀。此外,对于价值几百万甚至上千万的别墅而言,20-30万的电梯成本也并不算太高,而且还可以提升产品的附加价值。有人说,普通楼房如果加装了电梯,房价将会被提升10-20%;而我认为别墅加装了电梯,其商业价值和使用价值至少被提升20-30%以上。

以上是中海金沙熙岸别墅开发引起我特别关注的三个特点。我相信,随着城市建设和人们生活水平的不断发展和提升,现代都市别墅所展示的这种生活方式将成为人们向往和追求的理想和目标。

 

 

2008年9月21日

                

  评论这张
 
阅读(12530)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017