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韩世同的博客

 
 
 

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9.27二次房贷政策的反思和建议  

2008-09-25 09:56:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 再过几天就是9月27日了,新浪网约我写一篇关于9.27二次房贷政策推出一周年的博客,我欣然从命。即使没有人约稿,我也想借此机会谈谈自己对二次房贷政策的看法和建议。其实,过去一年我多次写过和谈过对二次房贷的看法和建议,也可以借此机会做一个梳理和回顾。虽然,9.27并不象9.11和9.18那些日子的影响和纪念意义那么大,但对中国房地产业和金融业来说,这一个文件的确具有很大的影响和作用。

 我曾在去年12月底《压垮骆驼的那根稻草变得更粗了》的文章中指出:“这次二次房贷新政的调整,虽然对首次利用房贷置业和一次性付款购房依然是完全没有影响,但对于利用房贷多次购房的限制则更加严格了。例如:原来公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项,现在也应按照规定执行;原来已结清借款的购房者再购房时仍可算作第一套住房贷款者,现在不行了;原来只有五大国有商业银行以家庭为单位认定第二套房贷,现在是所有银行都要以家庭为单位认定。也就是说,原来可以走位的空隙和疏漏、原来可以变通的渠道和途径都被堵死了。如果严格执行和落实到位,利用房贷多次投资性购房基本上将被全面限制和禁止。如果说,原先第二套房贷可以被称之为压垮骆驼的最后那根稻草,那这次房贷新政的调整和补充就是使压垮骆驼的那根稻草变得更粗了。”

 今年4月底我在一次媒体访谈二次房贷是否松动的话题时也谈到“从政策来讲,二套房贷政策是没有任何的松动。不管是什么部门,他们从来没有正式承认过二套房贷政策有松动。而我对二套房贷政策的看法是:比较认同第一次下达的二套房贷限制,当时的房价和股市都处于敏感期,这个政策要是太刚太强,容易造成市场大幅度的波动。一开始是仅仅对四大行采取比较严格的限制,对外资银行和小银行是没有一刀切,我当时评价这个政策是非一刀切弹性的政策,这个政策可能会起到一定控制投资行为的作用,但是不至于一下子打击太狠。后来强化了这个政策,显然对市场的影响越来越深,越来越重。今年春节后,建设部调查组来的时候,我曾经跟他们提过,能不能在二次房贷政策这方面放松一些?实际上我现在看这一政策并没有出现松动,只是传了一些风声,在政策层面是没有任何松动的。我认为适当的放松是有好处的。为什么呢?因为现在大家可能还期待着回暖,但目前市场并没有十分好的表现。如果严格来界定,我发现广州房价甚至出现了暴跌的现象,因为大盘一下子下降30%来推货,这已经预示着避免暴跌的努力可能会落空。”

 一周前,我也谈到:“一年前的9.27二次房贷政策,这一政策明显是过严了,把改善型自住的买家也列入到限制之内。如果第一次购房并没有到位,还想再调整,就要按新政执行,在这个政策上面,现在业界呼吁最强烈就是放松这一条。我认为,这个政策调整对央行来讲,仅仅是一个面子的问题;但是对整个行业来讲,包括金融行业都是有利的,对开发商有利,对消费者也有利,甚至对银行也有利。其实,现在最有效的这部分刚性需求的购房能力反而被政策限制住了。这个二次房贷政策的确打击了很多利用银行贷款投资和投机的购房需求,但也打击了一部分正常自住购房需求。在目前这样的市场下,他们反而是最有力的置业者,他们比首次置业购买能力强。现在希望政策调整,就是要激活这部分购房者。如果再拖下去,等到市场真的不行再调的时候,他们可能也不买房了。现在的住宅市场价格这么高,投资购房和二次置业都被政策限制,如果单靠首次置业者去买的话,肯定支撑不起这个市场。”

 一年过去了,这项政策的效果和影响已经充分显现,对房价暴涨、投机泛滥现象的确起到了十分有效的抑制和限制作用,扭转了房地产市场的发展态势,使市场朝向理性健康的方向发展;但同时这项政策对改善性自住型购房也起到了一定的抑制和限制作用,需要根据市场的变化和需求进行适当地调整。

                                    2008年9月25日

 

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