注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

退房潮恐难阻万科降价策略的推进  

2008-09-27 04:39:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  万科近期的降价促销,尤其最近在上海和杭州引起退房风波的状况,我想万科可能有些始料未及。这的确会影响和伤害万科的品牌和形象,但我是这么看的,品牌伤害和一时的信誉危机的问题跟万科的生存问题相比还不是最首要的问题。万科采取现金为王的低价促销策略相当的明智,但可能是因为对江浙沪杭那一带购房者心理承受能力和市场化素质估计不足。

  去年底今年初,万科在广州的降价促销策略就十分成功,比如万科的金色家园,也是在高位以25000元/平方米开盘,最后降价卖到17000-18000元/平方米,却没有人闹事。所以,目前广州是万科销售压力最不大的区域市场。其实,万科在广州的项目现在已经没有降价的压力,并没有再打起降价的旗号,金九银十期间总共只推出了600套货量,其中还有200套是商业单位、200多套是远郊的单位。

  现在万科在长三角降价促销碰到了一定的阻力,是否要调整的策略?我看到潘石屹有篇文章对此的分析是非常的肯定,他认为万科北上低价策略几乎是攻无不克、战无不胜的,可以从南打到北。因为在每个城市万科都是率先第一个低价促销,谁的钱都汇集到万科这边来。现在虽然存在一些负面的影响,但是并没有影响促销效果,也并没有阻碍到万科继续推进这一策略的意志。

  不过,我还是觉得适当的安抚工作还是有必要的,哪怕是精神安抚。在这方面是需要与消费者沟通的,你要是采取过度的激化矛盾的做法,后果和麻烦也不小。我看到网上有些文章形容现在的楼市像当年股市刚开始的时候,人们缺乏心理承受能力,提出“楼市有风险,投资需谨慎”的口号,对房地产的消费者进行引导和教育。事实上,我们不能因为这个时候房价下降,就要求开发商做让步补差价或退房,这样做既不合法也不合理。

  道理很简单,因为房价上涨的时候,我们是否认为开发商背信弃义的毁约也是合理的呢?其实,开发商那种毁约的行为是值得谴责的。而现在这种因房价下降而闹事的消费者也应当反躬自省一下,在房价高位的时候为什么不能冷静一点,为什么要那么冲动购房?试想一下,如果在股市上证指数5000-6000点时重仓入市的股民,他们是否也能向券商和卖家追讨差价或退股呢?其实,买卖双方都要有一个反思的过程。

  不过,目前万科降价引发的退房潮已经造成了很大的风波和影响。政府有关部门和行业协会却并未对此作出明确表态,而不愿降价的开发商似乎对万科降价促销也抱有一些看法。主要是认为万科降价的幅度不宜过大,而应该随行就市,逐渐下调,这样才不致于引起市场波动和退房潮。

  的确,我当初对万科采取大幅度果断降价或低价促销的策略,也有一些迷惑和不解认为降价幅度过大,容易对市场造成冲击。比如,万科金色康苑、金色荔苑去年底今年初以低价13000-14000元/平方米开盘,而当时该区域市场同类产品售价大约在18000-19000元/平方米,因此万科的产品当即引起抢购现象,再现日光盘。任志强对此批评万科,为什么不能十天或一个星期才卖完,一天就卖光显然是定价偏低。

  但现在回过头来看,目前广州房地产市场房价调整比较到位,成交已经回暖,已经度过了最低潮的时期。今年2-3月广州楼市只有20多万平方米的成交量,而6、7、8月份的成交数据显示,广州连续三月的成交量超过60万平方米,说明市场信心在逐步恢复,购房者认可了目前广州楼市9000元/平方米左右的均价。

  而这一稳定的市场局面,显然与万科带头低价促销是有一定关系的。因为万科一步到位地带头大幅降价后,使得市场能保持和稳定很长的一个阶段。而有些降价的楼盘,都是比较小幅的,这种降价效果也可以,但这种降价就未必能保持和稳定很长的一个阶段;如果调整不到位,有可能会出现不断下调,或者根本就是一泻到底。如果广州能够使房价暴涨之后,又能够平稳地一级一级下来,就是最理想的状态和结果。

  当然,广州房价去年底以来的稳定局势并不完全是万科的功劳,其实是来之不易的,也是政府、开发商和消费者共同努力的结果。如政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向等以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位,有效需求不足依然是市场的主要矛盾,现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。

   现在国内房地产市场的情况不光是广深的市场在波动,京沪和二线城市也已经进入了降价的浪潮之中,甚至像上海和杭州出现了因为降价影响的退房潮,这些对房地产带来的冲击和影响也是不容低估的。其实,在房价高位时自住性购房的人并不是太多,大量的是属于投资性的资金进入;现在房价掉下来的时候,大量的本地自住性的需求没有受到很大的冲击和影响。因此在房价调整到阶段性的底部时市场的承接能力还是有,只是没有当初在火爆上扬的时候那么凶猛和疯狂而已。

   虽然业内专家对楼市是否回暖和到底有不同的看法和观点,对广州目前楼价趋降的走向还是基本一致的,只是程度和判断有所不同。我是认为目前广州楼市在成交量方面的确出现一定回暖的现象,但楼价应该还没有触底,还有一定下调空间。我认为目前楼市是有可能进入新一轮的价格下调阶段,这是因为市场和资金的压力以及金九银十和年底业绩等因素,会迫使开发商加大促销力度和强度,而降价则是最有效的手段。尤其是在有效需求和购房力不足的情况下,及时、到位的降价应该是最有效的促销手段。

  如果楼市能像去年底和上半年那样再次采取一步到位的价格调整策略,就有可能又维持一个比较长久的稳定阶段,从而形成一种梯级式的房价下行态势。这种房价梯级式地下降或许可以避免房价直线暴跌引起的危机,或者不断斜线下滑导致的有价无市,从而平稳地实现房价调整的软着陆,再次迎来房地产市场新一轮供销两旺的新局面。                          2008年9月24日

  评论这张
 
阅读(15538)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017