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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

韩世同:广州国有和民营房企的兴盛与没落  

2008-09-28 06:50:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  【焦点广州】:听说广州市建设第一个商品房小区东湖新村的时候,您当时在广东省物资局工作,和小区建设有些接触,回忆一下有什么值得纪念的事情?

  【韩世同】:东湖新村是配合外资工程的服务项目,广州市当时专门成立东山区住宅引进外资建设办公室,类似指挥部之类的名称,我当时所在的广东省物资局和这个项目对接的公司是广东省外资工程物资供应服务公司,我们就负责给他们提供钢筋、水泥建材的材料。

  【主持人】:那时广州有哪些房地产企业呢?

  【韩世同】:那时成型的开发公司很少,最早有珠江实业,他们是为了建设广东几个大型项目,如中国大酒店、白天鹅、花园酒店等等,由市领导林西副市长牵头以一个总承包的身份来帮外商以投资、合作等形式进行开发建设,相当于一个总承包的角色,之后再分包,采购材料、选建设单位等等。今天我们回过头来看,广州号称十大标志性的建筑,珠江实业他们建设了六个,包括后来建的新体育馆等等。

  【主持人】:63层。

  【韩世同】:63层是广信开发的,不清楚珠江实业有没参加;珠实开发的有世贸、白天鹅、中国大酒店、花园酒店等。

  【主持人】:都是他们在建设和开发的工程。

  【韩世同】:就相当于今天的承建商,但他们不是投资商,因为没有资本,他们相当于总承包商,又不同于一般的承建单位,他们负责总的承包,帮外商实施投资,还包括项目的设计等等。当时物资局也负责向他们提供建材水泥。我刚才讲的几大开发项目不太完整,因为我不太清楚后面还有建哪些项目,包括新的体育馆就是在白云大道那条路,也是珠实承建的。可以说广州市最早的、最大型的国有开发企业应该是珠江实业,他们也是最早上市的房地产企业之一。

  【主持人】:这个是在广州来讲还是在全国呢?

  【韩世同】:从全国来讲他们肯定没有万科早,他们属于广州第一批上市的房地产企业。我们回顾以前,在那之前广州所有的建筑几乎不存在商业性运作的行为,都是单位自建宿舍,或者单位自建写字楼,只有建筑系统而没有商业运作开发商的系统,我刚刚讲的珠江实业就是最早的开发商的雏形。

  接下来就是今天的越秀城建,他们是配合天河小区开发成立的国有开发企业,天河小区以前是一个军用机场,进行整体开发之后,就委托城建集团来负责整个区域的开发。

  【主持人】:是谁委托呢?

  【韩世同】:是政府,因为那一大块地相当于政府的项目,整个土地先划拨给越秀城建,他们负责分区和分片来开发。珠实和城建这两个大型的企业代表了早期国有房地产企业的发展模式,一个是由大型项目承建发展起来的,另外是由大型的区域天河小区的开发发展起来的。这两个企业由于他们所倚重的优势是不一样的,所以对他们今后的发展方向和资源也是不一样的,珠实这边更侧重设备、技术、力量,这方面是侧重于土地资源和资金。

  相形之下,尽管珠江实业他们上市很早,但是后续发展反而失去了后劲,可能是有缺乏土地资源的问题。我曾参与过珠江实业上市股份公司的战略发展研究,发现国有企业上市之后,有的时候不知道是利还是弊。他们上市之后,很多好的项目就不愿意放到上市公司了,可能是因为要四六开,公众股40%,珠江实业的控股占60%。1992年他们就上市了,现在已经16年了,但发展却受到很大的阻碍,一部分就是因为上市的原因。

  当时我们不仅跟他们公司有业务上的关系,当时黎振伟好像还是开发部经理,还没有到珠江实业跟恒昌公司合作专门成立房地产咨询策划的企业当老总。1989-1990年黎振伟和珠江实业10位中层干部跟我在一个中大与市外经委举办的企管班里作过同学,所以我对这个企业相当了解。这个企业当年最红火的时候,老总叫辜学海,他当年是很有名望的,他对这个企业发展有不可磨灭的功绩,他特别喜欢打桥牌,曾经跟邓小平一起切磋过牌艺。

  【主持人】:是邓小平南巡的时候吗?

  【韩世同】:不太清楚,据说辜总的女儿是国家桥牌队的。他也是蛮有谋略和发展魄力的,他在国有房地产开发性企业建设方面,打下的基础和迈出的步子,这在当年是相当辉煌的。不过,这个企业上市之后,总公司和子公司之间关系就变得不很好了。上市的子公司过得比较安逸,以前华乐等等大厦物业收入就很丰裕,不思进取就可以应付了;他们当时号称年开发量可以达到20万平方米,但是实际上在10年当中总量也未必达到这样的开发量。

  【主持人】:他们是哪一年提出开发量可以达到20万平方米呢?

  【韩世同】:他们上市的对外宣传都是号称年开发量可以达到20万平方米,这个在当时是很大的规模。后来由于宏观经济发生变化了,他们就陷入一种停滞不前的格局,这个是珠江实业的情况。

  我们可以看一下城建集团,他们也有自己的发展历程。对珠江实业的人来讲,城建他们当年多好,占了这么多土地,土地资源很丰厚;而珠江实业没有那么多地,但是他们的业绩也很辉煌。而越秀城建是目前广州大型国有房地产企业硕果仅存的一家,也是发展得比较好的一家房地产企业,珠江实业集团虽然还有运营,但是主向不是房地产开发了,主要是在大型项目和酒店管理等方面;他们的上市公司现在也到长沙去开发房地产项目,但在广州我们看不到他们在房地产方面有大型的项目运作,只有一两个中小型项目在开发。

  【主持人】:珠实他们现在在广州也有一些地块。

  【韩世同】:有几块,当时珠江新城有1万平方米的地块,现在可能还没有开发,这块是上市公司的资产。当时他们负债率很低只有20%左右,而一般的企业都是60、70%,他们这么低的负债率却还筹不到资金,这是在几年前的情况。现在我对他们的情况不是太了解,因为他们在广州没有太大的动作,只有一两个小项目,反倒把很大的精力放到长沙去开发大型的住宅项目。因为我跟这个企业有很多层次的缘分,就使得我对这个企业也比较关注。

  城建集团是目前广州十大开发企业里面有一定地位的,这个是纯国有的开发机构。后来与越秀集团合并,改称越秀城建,这家国有房企对广州房地产市场的贡献是很大的,开发了很多住宅小区和商业实施。我们也可以看到广州房地产市场上还活跃着一批是有国有成分上市公司,或者是原来是国营背景的,比如说中海、万科、保利,这三家很有特色,又有市场活力,又有国营的背景。保利最近才上市,中海是中国海外公司是建筑商,到国内来做房地产开发,在广州一直表现的相当不错。万科进入广州比较晚,刚开始进入时还受到一群本地开发商狙击,抵制万科,不希望他们进入。虽然万科进入广州的时间晚一点,但是发展的势头却相当的猛。

  我们再看一下广州还有一大批房地产开发商是民营的企业,最早发展起来的是合生,合生创展和珠江投资地产都是朱孟依的。我觉得他们当年可能是想借珠江实业的旗号,所以他们搞了一个珠江投资公司。因为“珠江”这个品牌是地域名称,不可以专属,珠江投资当年显然有点借珠江实业的品牌来打擦边球。但今天就倒过来了,今天珠江地产反而是响当当的品牌发展商,而珠江实业还要借他们的旗号,两个企业都是可以号称珠江地产的。还有富力、恒大、城启等民营房企,另外还有一些是以项目开发来带动的开发商,如星河湾锦绣香江、汇景新城的开发商,因为他们还有其他主业,做房地产不是规模化运营,他们都是以项目来带动的,并不是不断的滚动发展,而是碰到好的地段、好的项目就开发。

  我们今天看到的这些民营企业,他们应该是在90年代后期,就是93、94年之后才开始发展起来的,但他们高速发展的阶段应该是97、98年之后。我们可以看到那个时间大概是这个样子的,在92年—96年之间有大量的国有房地产开发企业,上一次王志纲在一个论坛发言,他也总结过这个阶段,称那个阶段是以大型国有企业,而且是银行为背景来开发房地产的企业。我知道广发银行的情况,广发房地产当年就号称是广东省最大的地主,因为我对广发银行和广发房地产是比较了解的。广发房地产当时控制了很多的土地,后来由于经济调控而下马,所以只掌握土地没有项目开发是很难支持的。

  【主持人】:你说“地主”是很多企业在这里贷款,拿土地做抵押,还是真的以自己的名义圈地。

  【韩世同】:他们是想自我开发的,因为有银行做依托和背景,所以他们在资金、资信各方面都不是问题,广发房地产是还曾经是顺德碧桂园很大的股东之一,后来退出了。

  【主持人】:那个大概什么时候呢?是杨国强接手还是后来?

  【韩世同】:应该是跟杨国强一起,后来他们退出了,杨国强自己一个人来做。当年有国营背景的大型企业也有一大批,还有我们看到相当多的港资机构,甚至很多香港的商人跟大陆一些有背景的人伙在一起圈一块地搞一个项目,这种项目公司也特别多。

【主持人】:您说的这些都是从92年开始,一直到94年,这是一个短期的阶段。

【韩世同】:这个阶段是广州市第一次房地产发展的高潮,那次应该是广州房地产在全国领涨的阶段,广州房地产居于全国最早和领先的地位。城建集团开发的天河小区,他们当时开发的楼价还不超过2000元/平方米,但是那个时候钱是很值钱的。今天我们讲万元房,当年讲万元户,有1万元的家庭就已经是很富有了。当时最早期商品房售价是很低的,就是在两三年之间,由1000-2000元/平方米到了4000-6000元/平方米的范畴,而在天河北和淘金北甚至出现了1万2-1万3元/平方米很高价位的房子。

  【主持人】:当时广州人的月收入都是1000元左右。

  【韩世同】:没有,一开始平均有100元就算高了,92、93年才开始转到过千元的收入水平。

  【主持人】:在这个阶段房价达到4000-6000元/平方米。

  【韩世同】:这个时候人均收入也增加了,这个是很大的变化。当时广州有一个台湾来的仇小姐,在淘金北这一带的住宅、写字楼,特别是世贸的房价被推高,主要是她的功劳。

  【主持人】:她是什么样身份的人呢?

  【韩世同】:她当时跟珠江实业合作,帮他们来销售世贸花园以及世贸的产品。

  【主持人】:她有什么公司吗?

  【韩世同】:我不是很清楚,这个也是从当时的报道或者是一些相关介绍的文章里面知道的,我没有见过这个人,现在中地行的老总王劲当年是她的秘书。这个是最早期的楼盘推广,在很短期内掀起了港澳人对广州物业的追捧,达到了白热化的程度,当时大多数广州人还不具备买房能力。

  【主持人】:也不去考虑这些房价过高的问题。

  【韩世同】:因为那个时候还有福利分房,相对商品房一般只有没有条件分到房的人、个体户和先富起来那些人少量买一些,大量的是港澳“骑兵”。当时有很多的住宅是香港商人盖的钻石型、蝶型结构的建筑,但是这一波浪潮随着收紧银根、宏观调控就慢慢退了。这些港资的企业,在广州能流存下来或者是大有展获的是很少的,现在来看,大型的港资企业从头到尾能够坚持下来就只有新世界。当时早期李嘉诚的公司也有进来,就是天河北的怡苑。现在这个项目在广州还是物业价值很高的小区,是很小的一个项目。早期在广州开发商业地产的港资机构,成功的并不是很多,赚了大钱的也不是很多,甚至参与投资的炒家能够全身而退的也很少。当时的商业开发最典型就是中山五路,到今天也没有被建起来,但是在那个年代被拆了。在开发热潮的时候,大家都想着这个好,那个好,一些大财团都要来发展,就给他们提供地。当时中山五路是广州最热闹、最旺、最有商业价值的一条街,到今天也不能看到重新恢复往年的商业氛围。

  【主持人】:现在那边就一个五月花广场。

  【韩世同】:那一带到现在还不能恢复原来的繁华的状态,北京路还算保留下来了,中山五路蛮可惜的。原来中山五路和北京路形成核心的中心商圈,在广州市最繁华的一个地段,不亚于上海的南京路。就算中山五路再发展起来,整个形态和模式都有所改变了,这个是当年的发展变化。

到了上世纪90年代后期,从97、98年之后我开始进入房地产企业时,国有的房地产机构基本上慢慢退出了。现在,带有国有背景的还有3、4家大型的机构,后面是民营机构和现在后期再进入的、比较有实力的港澳或者是新加坡企业,也开始在市场里面慢慢占有一定的份额,占最多的比例还是民营企业。

在96—2003年之前,合生在广州这个市场里面几乎都是扮演老大的身份和地位,合生再加上珠江投资地产无论是在项目开发量上,还是在销售量上,在那个阶段都是名列前茅的。这几年他们重心转移,一个是向全国发展,再一个也不仅仅局限在房地产发展,也进入能源、基础设施等领域和项目发展,可能他们的老总有自己的谋划。

在广州房地产的第一把交椅有点轮流做庄的态势,富力有一段时间号称要做老大,奥园、城启、恒大都有一个阶段发展势头也很猛。之后是万科的进入,万科这个企业是蛮典型的专业化房地产企业。我跟万科也很有缘分,我曾经在万科贸易口做过一年,在万科的广州公司我作过一年办公室主任和广州商代处的首席代表,那个大约是93、94年,那时候万科房地产刚刚起步,那时候已经叫万科了。因为是最早第一批上市公司,当年万科还没有房地产,万科房地产是92年左右开始发展,他们房地产的发展最早主要是在深圳和上海、北京,广州他们进入得很晚。

万科无论是高层还是中层,有很多核心领导原来的户籍都是广州人,王石从广州到深圳的,万佳的老总徐刚也是,他当时是我们贸易口的老板。但反而广州是他们最晚进入的一个房地产市场,深圳和广州从有深圳以来,就是一种说不清道不明的关系,又很对立,又很抵制,又有千丝万缕的联系。

万科虽然进入广州市场比较晚,但是整个框架、势头都是按现代企业管理的模式来规划和构建的,包括他们提出要做职业经理人的角色,他们都不是资本家。他们以前从来不提要做房地产的老大,他们一直提倡的口号是要做房地产的领军人物,领跑者,这个是王石一直倡导的;他们以前也不太和人家比,他们在区域里面往往都不是最大的,但是是最早进行跨区域发展的,这样发展对一个企业的要求是相当高的。虽然我们看到万科的产品形态是千篇一律的,但是他们面临却是不同的市场,有南有北。南北的建筑物在整体要求上是不一样的,设计规范、施工等等都是不一样的,这个对一个企业运营提出蛮高的要求。

所以,我们可以看到王石是做减法的,从原来一个综合性的公司,多元化发展的公司,最后一块一块的削减。以前我在万科的时候,他们至少有五大产业,有工业、商贸、文化事业(拍电影,到后期还有一些拍电视连续剧)、零售百货和房地产。万佳后来卖给华润了,跟华润资产置换;万佳的老总是徐刚,徐刚是原来贸易口的老总,也是万科的副总,管理万佳。最早的时候,万佳在深圳开始搞的时候不是很景气,后来徐刚亲自抓,慢慢就在华强北开了一个店,老总亲自在那里做,也穿一个小绿背心,就是走货仓式的管理模式、运作模式,走出了一条比较成功的路。由于万科战略上发展的需要,王石最后还是忍痛割爱,把这块也切出去了,就跟华润置换不同的资产,华韵给他们的房地产增资,他们就把万佳这个零售业渡让给华润,华润本身也有自己的零售业,就进行了合并。

当时有很多非议和争议,但是这种专业化的发展模式,的确为他们今天这么专业化、这么规模化的运作打下了基础,创造了条件,他们今天已经号称要做世界最大的房地产企业。不过,我还是喜欢原来收敛一点的万科,太过张扬的话,并不是好事。有可能原来不称霸的话,或者不小心做到第一,大家都可以接受和理解;而如果招致行业的抵制的话,包括今天我们可能看到的情形:万科经常容易王石的一两句话变成众矢之的,多多少少有点好功喜大负面的作用。我还是喜欢他们提倡的做领跑者,一不小心跑成第一了,我反倒觉得房地产企业越大越危险,因为太难调整。

我们这次看到万科还是审时度势,可以顺势而动,也表现了企业的经验和运营的判断力、执行力,这个是非常好的。但是我还是希望万科可以打造百年老店的旗号,不要太过张扬、高调,你何必要追求世界第一呢?都是一个虚名,我觉得那个没有任何实际意义。最实在的意义就是企业的财富,包括人才、队伍、经验、你为社会作出的贡献,在社会上得到的尊重,品牌价值等等,这个就足够了。不应该过度追求市场的占有率,这样子的话,对企业发展可能会更好一些。

  现在的房地产企业,一方面发展商认为集中度不够,万科这么大才占1%、2%;但是事实上我们看到的,在局部市场上面很多企业的市场占有率已经不低了。首十家的企业在广州市占有的市场份额是相当高的,绝对超过一半以上。这个有点象香港市场一样,企业发展到这种程度,对于政府监管是不利的。如果企业自律性不强,就容易导致垄断性行业出现;如果是企业之间合作精神不够,就有可能导致恶性的竞争。香港的机构有一些大型的项目是可以几家联合去做的,这个在中国比较少。现在已经开始有了,昆明有一个项目是国内好多家企业联合开发的;在珠江新城里面,我们看到汇峰是三家企业联合开发的,这个是有益的尝试。改革开放,以来合作性的企业、合资性的企业能够寿终正寝、善始善终的没有几家,这里面就有合作精神不强的表现,可能也跟企业的商业环境有关,跟企业的市场环境、法制环境也都有很大的关系。

我觉得现在房地产市场发展到现在这样的程度,经历了30年的改革开放,经历了差不多相当于一两个房地产市场变化的周期,企业应该越来越好,越来越成熟,越来越健康。现在万科的标杆企业是瞄着美国一家大型房企,对他们进行研究和作为参考学习的对象,万科这种企业发展模式有很多方面还是值得大家借鉴的。广州近几年也有一批黑马型的企业,就是中等房地产企业,这批也是不错的企业,形成了中坚力量,也避免了大企业一统天下的局面,包括方圆、合景泰富、新城市、时代等等。当时还有瑞丰地产,现在他们往东莞和顺德去发展了。这几家中型的机构的发展也都表现出了自己的特色,相当于在地产大鳄之间揾食,又能够保持自己的生存和发展空间,还逐渐集聚了自己的力量,形成自己的开发特色。但他们要形成大型的房地产企业还有一些路要走,是否可以走到也很难说。  

我对富力很关注,富力这个企业我在进入房地产行业前后是相当关注的。早期他们是叫天力房地产开发公司,他们开始就是自己承建自己开发,并不是先做包工头,再从包工头转过来,他们成为开发商的同时就在培养自己的建筑队伍。富力早期的情况我不是很了解,我开始关注这个企业时,他们已经开发了10、20多个楼盘,都是在西关一些小型的、旧厂房的区位,他们发展得很迅速。张力曾经讲过,他们在2003年之前每年的营业额翻一番,以前最早的额是比较少的,大概是3000万左右,93年开始不断的往上翻。

他们有自己独特的开发模式,通常都是在旧工厂的土地上进行开发,旧城区老厂房搬迁出去之后,他们利用土地发展成新的项目。但他们这种运作模式后来受到一定的限制,广州市领导禁止开发商插手旧城改造。当初他们走出了一条比较好的运作模式,在大家还没有太关注到这块的时候,他们主动出资帮人家拆迁,然后开发,所以开发的成本低,但项目也大多是中低档次、高容积率、高建筑密度的小区,这个是最适宜普通市民购买的房子。

  【主持人】:而且有利于资金的滚动。

【韩世同】:富力的人讲过一句话,“房子盖起来不是拿来看的,而是拿来住的”,我也很赞同这句话。你去看他们早期的房子都是差不多的,不太会有很多的建筑特色,也不会有很多的亮点可供借鉴,但是很实惠,价格很殷实,很受普通市民的欢迎。但这个企业特色到后期由于土地政策和开发政策转变而转变了,富力就开始朝着比较高档次和商业化地产方向发展。

我几年前曾经对富力这种模式提出过一些质疑,但是到今天恐怕还是有待时间来验证,大家对不同的问题可以有不同的看法。前几年在博鳌地产论坛富力董事长李思廉提出过,第一富力不缺资金,第二富力这种商业地产开发模式是肯定成功的,第三富力要做全国第一。他当时很高调地和万科王石PK,那个时候这些话题也引起很多媒体的关注,我也对这些话题也很关注。

我当时对富力这三个都提出了质疑,一直到今天我觉得这些问题富力也没有完全能解答。但是我觉得富力的确有很独特眼光的企业,今天他们还会面对着这三个方面的问题,还需要富力将来能拿出最好的答案。他们也有可能成功,也有可能失败或挫折,现在又面临着大的调整,希望富力能够顺势而动,渡过难关和困境。

  【主持人】:其实在那个时代有很多的企业,还有一些人物,能把他们这些故事谈一下,很多人在房地产之外是不清楚这个时代的,有一些空手套白狼倒买倒卖土地就发家的。

  【韩世同】:那个年代的确有些人是靠关系、背景,有些是属于太子党的身份,我倒不认为不是很好。有一个阶段土地都被圈过一遍了,有一些港商透过一些关系,或者是官商之间的合作来开发房地产。这个是由计划经济向市场经济转变当中的双轨制,出现了一种暂时的过程和现象,那个阶段对广州的房地产促进作用也并不是很大。我们刚刚谈到的这些企业里面都有领军人物,富力是李思廉和张力,这个是双董事长的企业,也发展的很好;合生的发迹也是外人所不所知的,当年是朱孟依由承建商、包工头发展起来的,在房地产市场化初期也对市场作出了很大的贡献,合生在城乡结合部开发过很多优质楼盘,朱孟依一直到现在也是高深莫测的风云人物;还有恒大的许家印也是风云人物,当年农药厂项目是拍卖拿来的。

  【主持人】:是广州第一次土地拍卖,当时是陈敦林主持推动的。

  【韩世同】:这个地很多人都不看好,我也很不看好。但是恒大居然可以在这块地上面,在广州西南部形成一个大型住宅社区,可以说是一种奇迹。农药厂以前经过都有很大的农药味,肯定要比广氮地块的气味还要重,有些地方要进行土壤更换。但是,在这样一个构建住宅环境比较恶劣的地方,他们居然打造出这么好的楼盘。

  【主持人】:可以发现广州这几个企业发家一开始做的都是一些低档的产品,从平民市场入手的。

  【韩世同】:甚至我们看今天的汇景新城的开发商侨鑫集团,最早也是开发汇侨花园起家,这个是在新市那边的大型中低档的社区,最早是需要外汇购房,很便宜,还有一个好处有侨汇政策可以入户,所以销售相当好。那个项目给他们积攒了财富和资金去开发汇景新城,从一个中低档次的楼盘一下变成一个豪宅开发商,这个跨度是蛮大的。当时有几个企业是采取这种跨度的,恒大也有做这方面的尝试,但不太成功;合生是渐渐的发展豪宅,而合生一开始的产品定位就不是很低。

  【主持人】:华景算中等的,骏景档次要低一些。

【韩世同】:但他们都比周边的住宅档次高一些,他们选址都还是在城乡结合部。万科最早也是选择城乡结合部,在他们比较熟悉的区域和领域,深圳和广州他们也会开发一些城区的楼盘;在一些比较陌生的区域大面积开发的时候,比如进入北京和上海,初期都是在比较偏远的远郊开发大型的楼盘和社区。

恒大还有一个特点,以前很多人不太看好他,觉得好像是采取要么就是上天堂、要么就是下地狱的做法,好像是棋出险招的做法。还有一个是奥园,也曾经有一个阶段非常辉煌,去年他们上市也很成功。更早之前,恒大和奥运都曾经有过一次借壳上市,到股市里面转了一圈,但两个都不行。一个是当时差点就被骗,幸好退出比较快,损失不是很大,加上中体跟奥园分家,对奥园的发展有很大的影响,好不容易走过这个阶段,在去年底上市,可能又是一个新的发展时机;恒大上市之后表现也不是很差,但后来也卖掉了。

不过,恒大这几年慢慢从比较大的冒险式运作发展模式,开始进入一种常规化运作,这样会比较稳健一些,现在又是全国性布局。我曾经拿万科跟恒大做过一次对比,对这次房地产市场发生的转折性变化,这两个企业对市场的反应、作出的对策我更推崇万科,因为万科很快调整了自己的战略,而恒大如果整个IPO的计划往前挪半年,情况就完全不同。

  【主持人】:恒大各方面做的也是蛮漂亮的。

  【韩世同】:但就是差在时机上,如果每件事都能往前挪就不会错过这个时机,结果等到恒大万事俱备了,只欠东风的时候两个市场变了:一个是股市变了,一个是楼市变了。本来他们是有望可能可以赶超碧桂园的,这个是完全有可能的,这个也是恒大他们所要检讨的。

  还有一个企业是城启,城启也曾经是十大发展商之一。其实他们的发展也是一匹黑马,从开始到进入十强,时间相当短,然而它的崛起跟它的陨落都是很迅速的。现在城启又有可能在重出江湖,我还是觉得这个企业要遵纪守法好一些,否则的话现在的企业透明度、知名度都是很高的,如果一旦操作不当,后面很难再补救。所以我觉得企业的发展,要有这种预见性,前瞻意识要很强。否则的话,就会导致去年底无所适从的状况。去年10月之前,不要说发展商,连我也不能够预料10月份之后会出现这么大的变化。变化是必然有的,但是意外的是出现得这么突然。深圳未必是因为央行的政策,深圳在这之前就已经有变化了,即便没有这个政策,广州也只是稍微晚一点而已。

  通过这30年改革开放发展来看,我觉得广州房地产的发展史也是房地产企业的发展史,企业不断上上下下,出台下台,由国营为主到民营为主,到现在是混合经济的现代化企业运营模式,现在基本上是以上市公司为主,这个对广州房地产发展构建了一个很好的基础和很好的一支队伍。

  政府在这个发展历程里面起了很好的作用。以前的政府基本上是甩手掌柜,不怎么管事,房管局部门当时就不管那些琐碎的事情,现在又要统计多少成交,价格等等。我当初进入房地产的时候,大概10年前的时候这方面很薄弱,但是到今天我们很可喜地看到政府在这方面的进步,已经从管理型逐渐过渡到服务型。这个过程是很可贵的,尤其是去年,很多东西在去年表现出来,有“税七条”,多层次住房体系构建,增大土地供应等等,但是又同时出现了楼价大幅暴涨并存的状况,这些都给广州房地产市场带来很大的戏剧性变化。

  【主持人】:去年有这么多政策出台,央行提高一成首付和利率,就把所有的东西压下来了,这个也是政策积累到一定程度的反应。韩总是否可以找一些过去的人物,在那个时代比较有名气,能呼风唤雨的一些地产人物,现在已经销声匿迹了,或者不被人关注了。

  【韩世同】:这个在当年表现不是很明显,广东人历来做事都是很低调的,我以前也不是在房地产做的,上一轮的大开发有点象大浪淘沙的经过,有很多是高干子弟,太子党。

  【主持人】:是中央那边都有?

  【韩世同】:都有,现在很多大楼都是中央领导题词的,当年不完全是商业化运作的模式,房地产早期的时候跟权利、双轨、关系有很大的联系。那个时候的发展也是不值得去推崇的,甚至保利大家都知道是有背景的,但是今年已经演变成一个市场化运作的企业了,不再是全靠关系、特权来运作的。这个可能是一种代价,从计划、僵化的体系,向市场化过度,这里面难免出现很多的这种事情。

  那个时代给今天的房地产市场发展留下的更多是烂尾楼,包括中诚广场。也有一些好的项目,如正佳广场只挖了一个坑,那个是政府与正大集团合作的项目,由于环境的变化停建。中诚广场又有说不完的故事在里面,就是普通一对夫妻,好象有泰侨的身份,就可以作出这么大的项目来,这在今天简直是不可思议的,很难想象的事情。这些都是一些传奇,既有关系的问题,也有融资手段和渠道的问题。

  今天我们不能够再像以前那样运作了,以前那种就是空手套白狼,只要你敢于去尝试,没有什么不可能的事情。但那个时候黑箱操作,或者是双轨制的状况特别严重,这种模式是一去不复返的,以前凭关系就可以了,现在不管怎么样都要靠能力。王石也是高干子弟,但是他们今天在社会上是靠关注和背景来生存的吗?肯定也不是,我们现在可以看到中央里面也有很多是有高干背景的,现在是举贤不避亲,关键还是要靠能力和实力,是靠正当手段,不是靠打电话拉关系就可以做得来的。现在房地产要靠关系这些做法已经是相当落后了,再好的关系没有能力,没有执行力,没有判断力也不行。房地产市场肯定是一种周期性变化的市场,经济也是周期性变化的,房地产跟经济是相关联的,好日子没有把握住,或者在这个时候过度的扩张,一碰到变化的时候,就收缩不了了,就有可能出现一种百日剧变,即使不是百日剧变,对于很多的企业都是生死的考验。

  【主持人】:但我也听到一个说法是,其实不少房地产大企业还未到很缺钱的地步,怎么理解这个问题?

  【韩世同】:其实银行并没有像当年收的那么紧,现在只是新增的部分会控制很严格,会压减新增的部分;但是只要达标,按规定可以贷的款的应该是没有问题的。在房价高涨期的时候很多人可以利用银行按揭贷款可以炒楼,买很多套房子,可以利用杠杆的手法,但是现在就被限制住了。最近,我们看到国务院召开会议,提出要保证资本市场的健康发展,要稳定房地产市场,要切实防范金融风险,这可能对未来的宏观调控在方法和方向上都会有所调整,这次非常强调宏观调控要具有三性,一个是预见性,一个是针对性,一个是灵活性,另外一个是要掌握重点、节奏和力度。以前我们有很多政策都是一刀切,二次房贷我一直主张要适度,现在明显的是太紧了一些,市场突然变得有价无市,大量投资购房不进入的情况下,单靠自住购房是难以支撑市场的。如果房价出现暴跌整个经济都会受影响,希望房价的下跌是否可以缓一点,这样的话金融风险就会被化解掉。怎么样让它慢慢跌,这个政策要制定,但是要适度。要是已经还清第一套贷款,又是属于自住型购房,为什么不可以给他们比较好的政策?这样的话,可以使市场有一定的活跃度,而价格也是往下引领的,这样的结果就会比较理想一些。

                                2008年9月28日根据记录修改整理

 

 

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