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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

韩世同谈对广州国庆楼市走势的看法  

2008-09-30 09:49:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大洋网:房价会否会抄底反弹?黄金周是否买楼最佳时机?房地产专家韩世同做客本报报网直播室,解读十一黄金周楼市走向。网友们,早上好。欢迎来到今天的节目,马上到了10月1号,可能很多人的安排中,有的人会去旅游,看房可能也是很多人的选择之一,都说金九银十,金九不怎么样,银十会怎么样呢?相信大家都在犹豫,下面请专家解读一下,下面介绍一位老朋友,广州著名的房地产专家韩世同。您好。

韩世同:大家好。

主持人:大家关注这个节目,肯定也是关注10月1号楼市的人,如果你给大家一个指引的话,请您来谈谈,这一次是买房的好时机吗?

韩世同:我说一下,对急需住房又有能力的,绝对是好时机;对投资和不急于买房的,现在未必是最好的时机。

主持人:对于急于买房的人什么时候都是好时机。

韩世同:对,要看看你的能力是否能够承受,如果为了买房日子过得紧巴巴的话,这就不是有能力了。

主持人:如果有能力的话,会不会想再过一会儿可能会更好。

韩世同:这个就是不急于买房的。

主持人:对于现在可买可不买的人,还可以等一段时间。

韩世同:对。如果现在你急着买房,又有能力还在等,可能好的地段、喜欢的户型就没有了,可能又降低了你生活的质量。当然你自己住得还好,又不急切的买房子,希望是投资,或者干脆是投资的,显然目前不是太好的时机。当然我也希望他们入市,因为现在市场缺乏购买力。买的人越多越好,市场才有兴旺的局面,大家判断不一样,有的认为现在已经到底了,有的认为现在可以出手了。各种各样的想法反而会使得市场丰富化,否则一边倒的话,大家都别买楼了。

主持人:韩总是否认为楼市还是有继续下调的趋势?

韩世同:我们回到中秋来讲,目前的出现降价的还只有少数开发商打出这样的旗号,显然是针对中秋市场销售情况不是太理想,整个金九看起来不太有戏,最多被喻为银九了。能不能搞个金十出来?我认为如果促销到位,开发商和消费者的努力,才有可能出现金九银十。中秋这一块,以及整个九月都不太理想,让人感觉到还不如奥运前和奥运期间的楼盘促销,可能比九月销售还好。现在九月末了,不少开发商都比较着急了,富力推出全部的楼盘都便宜9万块。

主持人:万科在北京也降价了。

韩世同:富力的降价开始是全线88折,现在是全线优惠9万,对小户型、总价低的比较划算,比如说50万的话,等于是一套便宜9万块,两套便宜18万,相当于82折;而如果是100万的话,便宜9万,只相当于91折,还不如88折优惠。这要看你具体的情况才能算。这一次黄金周开始出现比较大的优惠,我觉得有很多还是很到位的,对目标客户,就是有能力想买房的人,已经构成足够吸引力,应该可以形成一定的成交。这个成交显然是刚刚够吃,但是和往年是不能比的。不排除有一些企业他是可以获得比较好的效果,然后之后就封盘,不做了,等到将来市场好的时候再卖;但是多数的企业是刚刚启动,因为之前有一个阶段,尤其是中秋这个阶段,开发商的调整还赶不上买家心里价格调整得快。相对来讲,这些开发商的营销策略没有适应买家的心里变化。

我一直认为前一轮价格调整是比较成功的,那一轮是万科带动,其他的发展商就跟进,形成的一波价格调整态势。如果从去年10月份来看,已经一年了进行调整,价格比较稳定。但是在阶段性的底部,也不是所有的人都有能力买楼,一般还是小部分人,现在这部分人已经消化得差不多,已经满足得差不多。如果不进行进一步调整,下一部分的人的购买力还不行,可能是短期的收入还不行,这就是为什么要进行新一轮的价格调整。

主持人:要调整到这一班人的心里价位。

韩世同:对,上一波已经到位了。现在要看看这一波他们消费者是否买账,对有能力、有需要的人的确是很好的时机。如果这次降价到位,又保持稳定成交,其实就已经很不错了。要想指望在这个价位下再进一步拉升,或者是指望现在的成交超过之前的成交很多,在目前的态势下不太可能。目前,整个广州的状况已经是全国所有城市中比较好的。因为是广深率先降价,而广州在价格比较稳定下成交回升得比较好的。上海、北京、南京、杭州现在才进行第一轮的调整,而我们去年已经进行了。

主持人:我们已经走在前面了。您刚刚的观点是基于我们之前在中秋和包括之前这一段时间,楼市的成交不够火热。

韩世同:现在我们还是估计的,还看不到数据。

主持人:据说阳光家园的数据说成交上来了。

韩世同:数据是滞后的,中秋的数据还没有出来。总得来讲,还是不怎么样。

主持人:这里有一位网友发言,我是坚决不买,继续观望,市区跌到5000再出手。

大洋网友:这是不可能的。

主持人:一手房这个价格还是很难的。

大洋网友:按现时的房价掉30%,地产商都不会死,??笑话,现在建设一平方毛坏房的价格不过600元左右(不含地皮),现在房价在市区内破6他还是跷个二郎腿。

韩世同:这个可能是农村的数据,在广州土建成本低于1千块可能是偷工减料了。尤其是目前的建材在涨价,而且涨得很厉害,钢筋、水泥。尤其是地震之后,这方面不一定能够控制到原来的价格。我刚刚讲的数据还是过去几年的平均水平,现在可能会突破这个预算,因为成本高了,钢筋都贵了,水泥都贵了,土建就是这几大块成本构成。

主持人:房地产商想通过十一把资金回笼,如果能撑下去就撑下去,等房子涨的时候再卖,这样感觉对消费者有一点不公平。

韩世同:这个情况如果在卖方市场他这么做也没办法,你一点脾气都没有,他爱怎么做就怎么。而现在买家市场的特征和倾向性开始越来越明显,定价权和推盘时间已经不完全操控在开发商手上,但是现在也还没有完全被消费者操控。

主持人:等下去吃亏的肯定是开发商。但如果开发商封盘,等明年好了才卖,或者是开工慢一点不赶了,不投入这么多资金耗着,大家都等。怎么办?

韩世同:如果出现这种情况,所有开发商都这么做也没有办法,最多政府暂停房地产行业。但是这不太可能成立,能封盘的开发商不是太多,有这么几个,能获得这种条件、地位,有这种能力的企业并不多。

万科整体来讲并不是最坏的,甚至还算是比较好的,规模和地位,他都有条件不降价;但是他如果不降价业绩就受到很多影响,他的目标客户群是需要他降价才能满足的。现在的万科平均价格水平是8、9千接近过万,而主流的工薪白领,这个是他主流目标客户群,现在还买得起他的楼吗?其实,他的定价是偏高的,因为之前所有的大势使价格偏高,现在买万科的楼已经不是他们的主流客户群,已经是偏高的。现在他要回归价值,才能迎合到最广泛的消费群体和消费的基础上。

主持人:万科现在还在降,但又引起退房潮。

韩世同:之前也分析过这种现象,万科要面对的是大多数的客户群,还不是少数的退房潮,高端买房的并不是万科的主流目标客户。

主持人:还有人说退房是幕後有操作的嫌疑。

韩世同:政府和行业在这个问题上至今没有反应,甚至好像他们是默许的这种退房潮。因为这种退房潮是按照行业规范来讲,是不能允许的。如果允许的话,就等于是默许开发商涨价的时候也可以随时的毁契约,整个商业的信誉规则完全没有了。有退房潮就可以追溯到股民可以退股,为什么房子可以退?问题是他们这么多年都是只涨不降,少数的消费者没有经历这种情况,股市上有一个教训和经验。事实上,我现在就说2005年上海已经出现过退房潮,而且法院一审还判决他们是有理的,但是有理是不能以房价降了而要求退房,而是找了其他方面的违约来支持退房,这还不是真正意义以房价为理由退房。

主持人:刚刚说到政府无动于衷。之前也有房地产协会上书国务院,应该调整对房地产的政策,意思是之前有一些调整的政策,包括国八条还有广州还有一些政策,他们认为这些政策是打压房地产市场?你听过这个新闻吗?

韩世同:比较集中的意见是针对二次房贷过严的现象。其实,现在购房的是有需要又有能力的人,他们主要是二次置业者,而二次房贷的新政恰好是比较打压这部分人。现在这部分人是市场的主力,如果不给他们政策,就会使得市场更低迷。

 所以我觉得这个意见是比较适宜的,如果对中小户型的政策再调整,就不是特别急的事情。因为这个事情从开始到现在都是争议比较大,现在发展中小户型的房子,一部分也要采取市场化,一部分是采取政府保障的体系,这个方向并没有错,可能操作的方法上过于一刀切,或者是过于机械,过于死板。

主持人:我个人感觉不知道对不对,虽然大家对户型限制意见很大,但是目前我们能够看到的产品当中,大户型占的比较还是很多,并不像规定的90平米占到70%,这也是个人的感觉。

韩世同:这是因为推出政策之前,大户型已经一统天下了。大户型卖得出高价格,小户型成本高,而且价格卖不上去,所以开发商不太愿意生产中小户型。政府是强制他们生产中小户型,其实可以换个做法,比如说生产中小户型,可以贷款优惠,采取激励的手法效果可能更好。方向是对的,而方法是不太对。现在并没有中小户型变成主要的户型,中小户型变成了普通住宅的并不多。有开发商说,目前中小户型反而变成了他们的救命稻草。

主持人:请专家分析之前,我们做网上也做了调查,里面有很多的问题,其中有一个问题就是打算什么样的房子,想买中等户型的网友占到70-80%,当然中等户型不知道大概是多大?但是对中等户型的需求还是很大。90平方是大家认为的中等户型吗?

韩世同:我认为对大多数而言,90对一般人不是太小,而是太大了。现在很多的民居就是60平米左右,在这个范围内是可以做到合理的居住安排,关键是让布局合理,使用上不要太影响到住户的健康就可以了。

主持人:不能跟以前比的话,因为大家整个生活质量和生活水平往上提了。

韩世同:这里面还是有一些人没有上车,你要分开看。对于改善型的肯定不行,对于很多人还在租房子的,甚至比这还差的,还糟糕的。有一些住房可能大,但是很糟糕,房子很破旧,他换一个好的,精致的房子为什么不好呢?其实我觉得大致上的3:7还是不行的,这要针对市场不同的时期和不同的需要进行,这个就是不太容易掌握的。但是我们现在一刀切,只能3:7开,实际上也没有做到。

主持人:这里有一份调查,现在的房价是否预期到心理价位?有70%-80%认为还没有调到心理的价位。还有打算自主还是投资,自主的也是70-80%,参与网友投票的都是没买房子,是急需,可能能力差一些,如果再跌一点,就能达到他们的心理地位。

韩世同:我谈一个看法,有一个网站也有做调查,有2万多人参加,现在网络调查是不可回避的一个市场调查方法,因为最方便,又比较容易取得数值,我们不能忽略他们的存在。问题是我们能不能在现有的条件下,使得网络的设计、分析更准确。这个网站担心他们做得不专业,希望和我合作,他们找到我,我也愿意尝试配合合作。我就发现这里面的问题设计是带有倾向性的,比如说我做一个问卷,完全可以设计到答案让你打勾的,我们可以把国庆买不买楼最想答的放在最后,结果出来的比例会好一些。

调查设计者往往会容易产生偏差,要克服偏差,尽量让他们客观,或者我们可以拿这个调查和另外一个调查进行比较和分析,这样就可以解读不同的意义。比如说这里面人员的结构,100%购房者做调查,这已经是定向的抽样了;现在网上肯定是非定向的,随机的,我们在分析的时候,就要考虑这个因素,这里面有十几个点看楼买楼,就已经很好了,100个人随便抓一把就有十几个人看楼买楼,这已经不少了。我希望在解读和分析上,我们力求让这些调查更有价值、更客观、更专业,这样就可以读出我们需要的信息,读出对市场有指导意义的信息来。我们力求从两边来解读,我是主张尽量客观,尽量真实,然后我们把这些调查数据所代表的意思解读清楚,一定要了解问卷设计的对象、范畴、投票者的大概标准,职业和收入。

主持人:这样说来,可能我们这个调查还不够全面。

韩世同:对。我希望他们尽量跟专业的机构合作,我都不太算专业的,我是擅长使用这些调查材料,我仅仅是凭我的知识和专业,但是调研方面我并不算最专业。

大洋网友:楼价跌到现在,不可能跌了,毕竟很多人都想买房,但是黄金周是在缓冲器,大家都在观望,所以成交量可能不会太大。

大洋网友:国庆是不会买房,请问专家国庆后的行情是怎么样的。

主持人:他们认为国庆之间受到股市和美国金融危机的影响,我想说一下,美国银行倒闭的时候,有人说美国一栋房子1万-2万的价格,大家看到这个数字就觉得也要等到中国有这样一天。这位网友想知道十一之后专家怎么看的?韩老师怎么认为呢?

韩世同:我看了这一周国庆促销,我觉得有楼市回稳这种可能性。如果这一次国庆、或者是十月份的成交比较好,甚至不需要太好,能够保持60万平米,甚至超过50万平米,就有可能会形成相对稳定的房价。如果这一次能够被理解为降价到位,因为中秋不是太降价到位。广州楼市有一个很好的情况,看法参差不齐反而造成了有人认为该买有人认为不该买;如果意见一边倒,反而变成大家的观望心态更浓,而不是象现在一降到位大家就排队来买。

这就是我为什么会觉得万科在广州上一轮的调整,我现在还很挺赞赏这种一步到位的降价行为。为什么万科要降这么狠,因为降这么狠才会有这么长的稳定。否则一点点的降,大家可能还不会买。而一步降价到位,可能会有很多人觉得大好的时机来了,但对高位买房的人的确有一定的打击,但是这种市场效果是有可能保持稳定。如果这一次被认为降价到位,我认为就是后市房价就会比较稳定;如果还是跌跌不休,就糟糕了,一方面不断的跌,另一方面这边的量还是刺激不起来,反而是因小失大。现在有开发商表示,如果当初跟万科同样降价,现在反而没有这么惨。因为他们现在价位已经拉得跟万科差不多一样的价格,也还没有什么销售业绩,现在又要轮到第二次降价。

如果能形成一步到位的降价,又有比较强力的开发商作为带领人,就能形成良好的促销势头;如果还都是小户卖个几十套,那还未必能形成气候,就有可能出现开发商所担心的,从头到肩,跟着就到底了,第一波降价后形成的平台好,但是第二波可能就没有人相信了。买家认为房价还要继续降,反而就不买了,会不会这样还很难说。所以我认为明智的开发商应该是采取一步到位的降价措施,而不是慢慢的降价,长痛不如短痛。万科去年的金色荔园卖到1.3万,也有很多的利润,有一半左右的毛利,利润空间还是比较大的。

主持人:那会儿成交量比较大,一下子卖出很多。

韩世同:对。这样才有更稳定的成交。而且高端产品价格敏感度没有中端这么敏感。我最近为中海一个别墅盘写了篇博客,他们的产品第一是突出第一居所,第二是买一送一,他们为别墅建了地下室,成本贵了,反而这个不算销售面积,还得搞采光,搞停车位,但是效果很好,因为这个是为买家着想。你只买了100平方米,可能你的使用面积有200平方米;还有一个是电梯别墅,以前大家认为别墅装电梯太奢侈和浪费,但是在实践当中我发现,电梯对老人家和幼儿是不可或缺的,如果摔一跤,或者造成意外,房子还不如不买。虽然楼层不高,每天上下还特别累,如果你想锻炼身体还可以,但是有老人和孩子就不行。以前觉得电梯20-30万很贵,但是对于几百万的房子,这个钱就不算贵,以前的奢侈品变成了现在的必需品。

主持人:目前大家的目光有一些窄,我们要通盘的考虑,包括别墅或者是小户型,这跟大多数的人需求不太一样。对中低收入这部分的人来说,我就看中这套房子,我觉得6千比较好,但是现在还是8千,就是买不起;而对于高端的产品的买家,不会看重房子2千元的差别,更关注是舒适度和房子的配套。

大洋网友:照您的观点看,房价回暖的关键在哪个环节。

主持人:这位网友认为目前房价是一个低估,可能到了往后会回暖。

韩世同:这个要看会不会形成周期性的变化,现在房价连续涨了4年,涨的时候转到降,可能会有一些不小的波动;如果进入下行通道的周期,要能够保证稳定就不错了,楼市不会像股市那样很容易拉起来,不太容易操作。当时广州1998年到2003年时,开发商也想把房价拉起来,搞了很多活动,但是就是不能起来,这是市场规律的使然。如果存在这样的市场规律和周期变化,指望楼价短期反弹回暖可能不现实。我觉得时间不太确定,而且即便进入下行通道,也不是不健康的事情,就是1997、1998年-2003年开发商发展得不好吗?消费者没有买到好房子吗?也不是。现在只是因为我们经历着由上往下这种不适应的变化,以前是上升,而现在是下降,采取的方式方法都不一样。万科做的是很快速的转变,现在有很多人还是希望保持原来的态势。但在目前这种环境和这种情况下,我觉得应该在短期内了楼价都不会恢复上涨。

主持人:韩老师认为,如果十一降价到位会趋稳,如果没有到位的话,就可能还会下降。

韩世同:如果跌跌不休那就比较讨厌了。

主持人:楼价这个问题和大部分人还是很相关,大家都会一直比较持续关注,不会是今天到了十一才关注,即使有人买了房也会关注。

韩世同:其实,现在房价就是回到2003年不到4千的水准,还是会有大量的人买不起房。

主持人:任何一个房价都存在这样的问题。

韩世同:对。大家要提升自己的购房能力了,包括怎么样积极赚钱。

主持人:对于个体来说,不够经济适用房的条件,又不够限价房的条件,又不想住二手房,又不想租房,这可能是大多数的想法。

韩世同:广州市的政府是要考虑所有人的住房问题,而开发商和代理商考虑的主要还是商品房,他们研究的对象是商品房在市场化运作的对象。但是政府考虑的不仅仅是这一部分,这一部分将来最终可能会被限制在30%左右,但我觉得50%是比较合理的,30%是中高端的,20%是普通住宅。

主持人:这个说得比较远,以前我们也专题的讨论过。之前房管局也来过几次,关于建立多层次的住房保障体系。说了这么多,转眼一个小时过去了,对于很多人来说,还是有一些模糊,我这个十一究竟买不买房,我想我们这个节目不能给你确切的答案这个时间买房是不是最好的时机,还要综合你的要求,专家给出整体的趋势和走向他们的预测,就看网友怎么分析和考虑,谢谢您的分析和网友的参与,再见。

 

                               2008年9月27日上午在线访谈

                               2008年9月29日根据记录整理

 

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